Wywiad z Agatą Dudą-Bieniek na portalu prawo.pl „80 procentowa obniżka czynszów w galeriach handlowych coraz bliżej”

Wywiad z Agatą Dudą-Bieniek na portalu prawo.pl „80 procentowa obniżka czynszów w galeriach handlowych coraz bliżej”

Uchwalona 20 maja przez Sejm ustawa przewiduje, że w okresie obowiązywania zakazu działalności galerii handlowych o powierzchni powyżej 2 tys. m kw. czynsz dla najemców zostanie obniżony o 80 proc., a przez 3 miesiące po zniesieniu zakazu prowadzenia działalności będzie to 50 proc. Czy to regulacja korzystna dla najemców? Czy Senat nie ulegnie naciskom galerii handlowych? – zastanawia się Agata Duda-Bieniek, radca prawny w RESIST Rezanko Sitek.

Katarzyna Buczkiewicz: Co to rozwiązanie oznaczałoby w praktyce dla najemców?

Agata Duda-Bieniek: Główne założenia omawianej nowelizacji to m.in. uchylenie art. 15ze (na mocy którego najemcy w zamian za przedłużenie umowy najmu w okresie lockdownu byli zwolnieni z zapłaty czynszu w galeriach) i wprowadzenie na jego miejsce art. 15ze(1), dzięki któremu czynsz ulega obniżeniu odpowiednio do 20 proc. na czas lockdownu i 50 proc. w okresie 3 miesięcy od dnia zniesienia każdego zakazu. Najwięcej emocji budzi jednak art. 7 uchwalonej przez sejm ustawy. Przewiduje on, że najemca, który na podstawie dotychczasowych przepisów złożył już wiążącą ofertę przedłużenia umowy, ma 14 dni, by się z niej wycofać i skorzystać ze zmienionych regulacji.

Czy ustawa zadziała wstecz?

O ile treść art. 15ze(1) wydaje się być zrozumiała i co do zasady nie ulega wątpliwości (obniżenie czynszu na czas lockdownu i 3 miesiące po, zastosowanie tylko do umów zawartych przed 14 marca 2020 roku, brak konieczności przedłużenia umowy o czas obowiązywania prowadzenia działalności gospodarczej i dodatkowe 6 miesięcy), o tyle interpretacje możliwości zastosowania rozwiązań przyjętych w art. 7, jeszcze przed ewentualnymi poprawkami senatu, już się mnożą. Ten przepis przewiduje, że:

  • najemca, który złożył ofertę przedłużenia umowy najmu zgodnie z art. 15ze ust. 2 ustawy zmienianej, może w terminie 14 dni od dnia wejście w życie ustawy zmieniającej, złożyć oświadczenie woli o cofnięciu ww. oferty a wówczas, będzie miał zastosowanie znowelizowany art. 15ze(1),
  • oświadczenie woli wywoła skutki od dnia jego złożenia,
  • niezłożenie oświadczenia woli o cofnięciu oferty będzie jednoznaczne z obowiązywaniem dotychczasowych uregulowań (brak konieczności opłacania czynszu za okres lockdownu z jednoczesną koniecznością przedłużenia umowy najmu o czas zakazu prowadzenia działalności gospodarczej plus sześć miesięcy).

Ustawa, która w zakresie tych zmian ma wejść w życie z dniem ogłoszenia, umożliwia najemcom cofnięcie złożonej oferty (lockdowny były zaś już cztery, a zatem najemca mógł złożyć już kilka ofert wynajmującemu) – de facto przepisy ustawy zmieniającej przewidują zatem zastosowanie znowelizowanych przepisów nie tylko do przyszłych, ale także do przeszłych lockdownów.

W związku z powyższym, pojawia się kolejne pytanie – czy znowelizowane przepisy będą dotyczyły tylko ostatniego lockdownu? Obecny projekt ustawy nie wydaje się prowadzić do takiego wniosku. Ustawodawca daje bowiem najemcom możliwość złożenia oświadczenia woli o cofnięciu oferty określonej w art. 15ze ust. 2 ustawy zmienianej – wprowadzone uregulowanie dotyczy zatem każdej oferty złożonej przez najemcę (zarówno podczas pierwszego, jak też ostatniego lockdownu). Gdyby wolą ustawodawcy było zastrzeżenie najemcom możliwości złożenia cofnięcia oferty dotyczącej jedynie ostatniego lockdownu, brzmienie art. 7 ust. 1 byłoby zupełnie inne.

Czy każdy najemca będzie mógł cofnąć złożoną galerii ofertę?

Na dzień dzisiejszy, główne (o ile nie jedyne) ograniczenie jakie wprowadza ustawa zmieniająca dotyczy czasu zawarcia umowy najmu – proponowane rozwiązanie dotyczy umów najmu zawartych przed 14 marca 2020 roku. Z drugiej jednak strony, ustawodawca wprowadza rozwiązanie umożliwiające cofnięcie jedynie oferty złożonej w trybie art. 15 ze ust. 2 ustawy zmienianej. Nie sposób zatem przyjąć, że art. 7 ustawy zmieniającej będzie miał zastosowanie np. do aneksów zawieranych przez najemców i wynajmujących, w których co prawa było odwołanie do art. 15ze, ale strony umowy w sposób odrębny (pomimo że dość często bardzo zbliżony do rozwiązania przyjętego przez ustawodawcę) regulowały stosunek najmu.
Czy Senat zdąży ze zmianami, żeby one mogły zadziałać?

Ostatni lockdown zakończył się 3 maja br. Dla najemców oznacza to jedno – zgodnie z aktualnym brzmieniem art. 15ze ust. 2 do 4 sierpnia mają czas na złożenie kolejnej oferty woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy. Wydaje się, że uwzględniając obecne brzmienie przepisów dla najemców wejście ustawy w życie przed 4 sierpnia wcale nie będzie tak korzystne jak mogłoby się wydawać. Co do zasady, przepisy obniżające czynsz zgodnie ze znowelizowanym art. 15ze(1) wejdą w życie z dniem ogłoszenia – nie będą zatem miały zastosowania do ostatniego lockdownu, a jedynie do obostrzeń wprowadzonych w przyszłości. Z obniżenia czynszu (w stosunku do wcześniejszych lockdownów) zgodnie z projektowanym art. 15ze(1) dojdzie jedynie wówczas gdy najemca złożył ofertę jeszcze zgodnie z obowiązującym art. 15ze ust. 2, a następnie na mocy przepisów znowelizowanej ustawy ją cofnął – wówczas będzie miał zastosowanie art. 15ze(1), który zastąpi uchylony art. 15ze. Najemca, który nie złoży oferty do dnia wejścia w życie znowelizowanych przepisów w aktualnym brzmieniu, nie będzie miał możliwości złożenia oferty w trybie art. 15ze ust. 2 (przepis ma być uchylony), ani też nie będzie mógł skorzystać z uregulowania zawartego w art. 15ze(1) (przepis wejdzie w życie od dnia ogłoszenia i nie będzie miał wówczas zastosowania do wcześniejszych lockdownów).

Czy i kiedy ustawa w obowiązującym brzmieniu wejdzie w życie – lepiej późno niż wcale?

Na to pytanie odpowiedzi nie zna jeszcze nikt. 25 maja Senat skierował nowelizację do Komisji Gospodarki Narodowej i Innowacyjności, a zatem nie wiadomo kiedy odbędzie się głosowanie nad ustawą. W międzyczasie galerie handlowe ostrzegają, że zaskarżą polski rząd do Komisji Europejskiej i będą dochodzić roszczeń od Skarbu Państwa. Powyższa reakcja pokazuje jedynie jak korzystne mogą być dla najemców uregulowania zawarte w projektowanej ustawie. Większość najemców podchodzi jednak do projektu bardzo sceptycznie – na obiecaną od rządu pomoc czekają już bardzo długo, a wielu z trudem przetrwało kilka lockdownów. Owszem, ustawa może być remedium na ich problemy – szkoda jedynie, że jeśli rzeczywiście wejdzie w życie, to nastąpi to prawie półtora roku od wprowadzenia pierwszego lockodownu. Czy nie będzie za późno?


https://www.prawo.pl/biznes/czynsze-w-galeriach-handlowych-komentarz-do-ustawy-o-80-proc,508548.html