Aktualności

Kamil Paweł Szmidt w Rzeczpospolitej „Na czym polega uproszczona egzekucja z nieruchomości?”

Uproszczony tryb egzekucji może być stosowany w przypadku nieruchomości gruntowej oraz nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub użytkowym, po spełnieniu określonych warunków.

Procedura prowadzenia egzekucji z nieruchomości ma szczególny charakter w stosunku do innych sposobów egzekucji. Ma bardziej złożony przebieg – sformalizowany i czasochłonny. Składa się ponadto z kilku zasadniczych etapów, których prowadzenie należy do komornika sądowego – zajęcie, opis i oszacowanie, licytacja oraz do sądu – udzielenie przybicia, przysądzenie własności. Ustawodawca przewidział jednak szczególny tryb w stosunku do niektórych tylko nieruchomości, który umożliwia przeprowadzenie egzekucji z nieruchomości na mniej rygorystycznych zasadach.

1. Kiedy można stosować uproszczony tryb?

Uproszczony tryb prowadzenia egzekucji z nieruchomości może być stosowany w przypadku egzekucji z niezabudowanej nieruchomości gruntowej oraz nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub użytkowym, jeśli w chwili złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji nie dokonano zawiadomienia o zakończeniu budowy albo nie wystąpiono z wnioskiem o udzielenie zezwolenia na użytkowanie (art. 1013§ 1 kodeksu postępowania cywilnego; dalej k.p.c).

Prowadzenie egzekucji z nieruchomości w trybie uproszczonym nie wymaga wniosku wierzyciela w tym zakresie. Komornik sądowy z urzędu bada czy dana nieruchomość spełnia przesłanki do stosowania uproszczonego trybu prowadzenia egzekucji. Wydaje się, iż w razie spełnienia przez daną nieruchomość przesłanek komornik powinien stosować tryb uproszczony. Przepisy prawa bowiem nie przewidują dowolności wyboru trybu prowadzenia egzekucji z nieruchomości przez komornika. Prawidłowość wszczęcia egzekucji z nieruchomości w trybie uproszczonym może podlegać weryfikacji w trybie skargi na czynności komornika.

2. Zajęcie nieruchomości w trybie uproszczonym

Sposób zajęcia nieruchomości w trybie uproszczonym odbywa się na ogólnych zasadach zajęcia nieruchomości określonych w art. 923 k.p.c. – poprzez wezwanie dłużnika do zapłaty długu.

– W trybie podstawowym (zwykłym) egzekucji z nieruchomości – komornik wzywa dłużnika do zapłaty długu w terminie dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i szacowania. Istotą dwutygodniowego terminu jest umożliwienie dłużnikowi spłaty zaległości i powstrzymanie przejścia egzekucji na kolejny kosztowny etap jakim jest opis i szacowanie. Ponadto ustawodawca zabezpieczył możliwość przystąpienia do opisu i oszacowania dopiero po upływie terminu na złożenie skargi na wezwanie do zapłaty długu.

– W trybie uproszczonej egzekucji z nieruchomości – kwestie te zostały unormowane odmiennie. Komornik może niezwłocznie po zajęciu przystąpić do opisu i oszacowania nieruchomości.

Niezależnie od trybu prowadzenia egzekucji z nieruchomości komornik jednocześnie z wezwaniem dłużnika do zapłaty długu składa do sądu właściwego do prowadzenia ksiąg wieczystych wniosek o wpis o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów. Wierzyciel może złożyć wniosek o dokonanie opisu i oszacowania łącznie z wnioskiem o zajęcie nieruchomości. W braku takiego wniosku jest oczywiste, iż komornik nie będzie mógł przystąpić do czynności opisu i oszacowania niezwłocznie po zajęciu.

3. Zabezpieczenie nieruchomości – ustanowienie dozorcy

Odmiennie niż w trybie zwykłym kształtuje się kwestia zarządu nad zajętą nieruchomością. w trybie zwykłym zarząd nad nieruchomością pozostawia się dłużnikowi. Natomiast, w razie konieczności, zarząd dłużnikowi może odebrać sąd i powierzyć osobie trzeciej. W trybie egzekucji uproszczonej przepisów o zarządzie nieruchomością nie stosuje się. Mamy tu bowiem instytucję dozorcy – analogiczną jak przy egzekucji z ruchomości. Przepisy prawa obligują komornika do ustanowienia dozoru wyłącznie gdy z okoliczności wynika, iż jest to celowe i zasadne.

Zgodnie z art. 10132 § 2 k.p.c. dokonując zajęcia, komornik, w miarę możności, zabezpieczy budynek lub lokal przed możliwością objęcia go we władanie przez dłużnika lub osoby trzecie.

Art. 10132 § 2 k.p.c. jest nieprecyzyjny i nie jest jasny jego cel. Samo zajęcie nieruchomości niezależnie czy jest to tryb zwykły czy uproszczony nie powoduje utraty władztwa nad nieruchomością przez dłużnika. Ponadto wykładnia tego przepisu wskazuje, iż komornik obligatoryjnie zabezpieczy budynek lub lokal przed możliwością objęcia go we władanie przez dłużnika lub osoby trzecie. Jednocześnie przepis wskazuje, iż komornik czyni to w miarę możności, co należy odczytywać wyłącznie jako możliwości techniczne komornika do dokonania takiego zabezpieczenia budynku lub lokalu. Skoro zatem ten sam przepis w zdaniu drugim konstytuuje instytucję dozorcy dla egzekucji z nieruchomości w trybie uproszczonym to, dokonywanie zabezpieczenia przez komornika jest bezprzedmiotowe. Obowiązek sprawowania pieczy nad zajętym przedmiotem spoczywa bowiem na dozorcy.

4. Obowiązki dozorcy

Przepisy umożliwiają ustanowienie dozoru nad budynkiem lub lokalem, nie ma więc możliwości ustanowienia dozoru nad niezabudowaną nieruchomością gruntową. Obowiązki dozorcy zajętej nieruchomości w trybie uproszczonym reguluje art. 856 k.p.c. stosowany odpowiednio. Najważniejsze zatem obowiązki dozorcy to zachowanie odpowiedniej staranności aby budynek lub lokal nie stracił na wartości oraz udostępnienie tych pomieszczeń na wezwanie komornika lub stosownie do orzeczenia sądu.

UWAGA!

Dozorca nie odpowiada za pogorszenie, uszkodzenie, zniszczenie mienia objętego dozorem, jeśli zachował staranność, do jakiej był obowiązany na podstawie art. 856 k.p.c.

5. Opis i oszacowanie

Opisu i oszacowania nieruchomości w trybie egzekucji uproszczonej komornik dokonuje wyłącznie na wniosek wierzyciela – analogicznie jak w trybie zwykłym. W tym trybie jednak komornik może przystąpić do czynności opisu i oszacowania niezwłocznie po dokonaniu zajęcia. Komornik dokonuje opisu i oszacowania na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego uprawnionego do określania wartości nieruchomości zgodnie z art. 174 ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Dokonując czynności opisu i oszacowania komornik powinien stosować regulacje dotyczące tej czynności określone dla trybu zwykłego egzekucji z nieruchomości, w szczególności zawiadomienia, obwieszczenia, wymagania formalne protokołu opisu i oszacowania czy terminu i trybu zaskarżenia czynności.

UWAGA!

Jeżeli w toku opisu okaże się, że nieruchomość nie odpowiada wymogom określonym w art. 10131 k.p.c., dalsze postępowanie egzekucyjne toczy się w trybie przepisów regulujących zwykły tryb egzekucji z nieruchomości (art. 10132 § 3 k.p.c.).

Wykładnia przepisu art. 10132 § 3 k.p.c. powoduje rozbieżności interpretacyjne. Przepis ten umożliwia uwzględnienie stanu nieruchomości na dzień dokonywania opisu i oszacowania, a tym samym czy dopuszczalna jest zmiana trybu prowadzenia egzekucji w sytuacji, w której nieruchomość w chwili wszczęcia egzekucji spełniała wymogi z art. 10131 k.p.c. ale w momencie dokonywania opisu i oszacowania przestała je spełniać. Spełnianie przez nieruchomość wymogów umożliwiających prowadzenie egzekucji w trybie uproszczonym zawsze należy oceniać przyjmując stan jaki istniał w chwili wszczęcia egzekucji (zajęcia) – jest to bowiem jeden z wymogów. W zasadzie nie ma żadnego znaczenia fakt, iż nieruchomość przestanie spełniać te wymogi w toku egzekucji – m.in. przez dokonanie zawiadomienia o zakończeniu budowy. Natomiast w chwili zajęcia organ egzekucyjny może kierować się błędną oceną rodzaju i stanu nieruchomości, dlatego też zakłada się, iż w toku czynności opisu i oszacowania – na podstawie operatu szacunkowego ustalony zostanie stan nieruchomości panujący w chwili jej zajęcia.

PRZYKŁAD

Pani Paulina jest właścicielką nieruchomości zabudowanej budynkiem. Ponieważ budowa jeszcze trwa, nie zawiadomiła odpowiednich instytucji o zakończeniu budowy. Komornik sądowy wszczął egzekucję przeciwko Pani Paulinie, w tym dokonał zajęcia opisywanej nieruchomości. Z uwagi na rodzaj nieruchomości komornik sądowy wszczął egzekucję z nieruchomości w trybie uproszczonym. Na wniosek wierzyciela komornik przystąpił do czynności opisu i oszacowania i powołał biegłego sądowego celem ustalenia wartości tej nieruchomości. W międzyczasie Pani Paulina zawiadomiła o zakończeniu budowy zgodnie z przepisami prawa budowlanego. Z tego powodu złożyła też wniosek do komornika o zmianę trybu prowadzenia egzekucji z tej nieruchomości na tryb zwykły. Komornik wniosek oddalił, gdyż w chwili zajęcia nieruchomości spełniała ona wymogi określone w art. 10131 k.p.c.

6. Licytacja publiczna

Prowadzenie egzekucji ze składników majątku dłużnika zmierza do uzyskania środków pieniężnych z danego przedmiotu majątkowego. Po wykonaniu przez komornika czynności opisanych powyżej tak zajętą i oszacowaną nieruchomość należy sprzedać. Przepisy przewidują dwie formy sprzedaży nieruchomości w trybie uproszczonym: z wolnej ręki i w formie licytacji publicznej. Najbardziej powszechną formą jest licytacja publiczna. Natomiast najważniejszym aspektem licytacji publicznej nieruchomości w trybie uproszczonym jest jej przeprowadzenie na zasadach określonych w przepisach o egzekucji z ruchomości (z pewnymi odmiennościami). To w tym właśnie miejscu charakter uproszczony tej egzekucji jest najbardziej widoczny. Sprzedaży można dokonać w dwóch trybach licytacyjnych: zwykłym lub elektronicznym. Cena wywołania na pierwszej licytacji wynosi ¾ sumy oszacowania, zaś na drugiej licytacji ½ sumy oszacowania. Licytacja nie odbywa się w budynku sądu – komornik może licytację przeprowadzić w swojej kancelarii bądź w miejscu położenia nieruchomości – nie dotyczy to oczywiście trybu elektronicznego licytacji.

Przybicia udziela komornik, licytantowi który zaofiarował najwyższą cenę, jeśli po trzykrotnym wezwaniu do dalszych postąpień nikt więcej nie zaofiarował (tryb zwykły) lub natychmiast po zakończeniu licytacji (tryb elektroniczny).

Odmiennie jednak (niż w przypadku ruchomości) został uregulowany moment przejścia prawa własności na nabywcę. W trybie uproszczonym, po uiszczeniu ceny nabycia, sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności – dopiero zatem po jego uprawomocnieniu na nabywcę przechodzi prawo własności nieruchomości.

7. Sprzedaż z wolnej ręki

Ten tryb sprzedaży jest możliwy, jeśli nieruchomość nie jest obciążona na rzecz osób trzecich, a w przypadku nieruchomości innej niż niezabudowana, do której stosuje się przepisy o egzekucji uproszczonej, jeśli dłużnik nie zaskarżył oszacowania. Sprzedaż odbywa się w cenie nie niższej od ceny oszacowania. Tryb wyszukania nabywcy określają strony, a w razie braku takiego określenia czyni to sąd. Sprzedaż z wolnej ręki może zostać dokonana najwcześniej po upływie dwóch tygodni od dnia opisu i szacowania. Jest to oczywiście konsekwencja terminu do złożenia skargi na opis i oszacowanie, który wynosi dwa tygodnie. Jeśli sprzedaż z wolnej ręki nie nastąpi w terminie miesiąca od dnia zakończenia opisu i oszacowania, sprzedaż nieruchomości następuje w drodze sprzedaży licytacyjnej. Termin ten stanowi zabezpieczenie przed niezasadnymi próbami przedłużania prowadzonej egzekucji.

W tym trybie sprzedaży komornik sporządza protokół, który zawiera dane osoby przyjmującej ofertę oraz określenie wpłaconej przez tę osobę ceny nabycia. Protokół wraz z aktami sprawy komornik przekazuje sądowi celem wydania postanowienia o przysądzeniu własności. Na tym etapie sąd dokonuje kontroli prawidłowości prowadzonego postępowania, w szczególności w zakresie przepisów o oszacowaniu i cenie minimalnej nabycia a także właściwego trybu prowadzenia egzekucji z nieruchomości.

Podstawy prawne:

  • Ustawa z 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego (tekst jedn. DzU z 2023, poz. 1550 ze zm.);
  • Ustawa z 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (tekst jedn. DzU z 2023, poz. 682 ze zm.);
  • Ustawa z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. DzU z 2023, poz. 344 ze zm.).

Zdaniem autora

Kamil Paweł Szmidt – adwokat w RESIST Rezanko Sitek

Tryb uproszczony egzekucji z nieruchomości stanowi pewien zespół czynności zbliżony do egzekucji z ruchomości. Istnienie jednak zasadniczych odmienności sprawia, iż uproszczony tryb egzekucji z nieruchomości jest odrębnym i autonomicznym sposobem egzekucji, który można umiejscowić pomiędzy egzekucją z ruchomości a egzekucją z nieruchomości w trybie podstawowym. Egzekucja z nieruchomości jest trybem sformalizowanym, skomplikowanym i czasochłonnym. Słusznie zatem ustawodawca wprowadzając tryb uproszczony umożliwił przeprowadzenie egzekucji z niektórych nieruchomości na mniej rygorystycznych zasadach. Istotnie prowadzenie egzekucji z nieruchomości niezabudowanej nie musi odbywać się na analogicznych zasadach jak egzekucja z lokalu mieszkalnego. Pamiętać należy, że w dalszym ciągu sąd sprawuje nadzór na taką egzekucją. Komornik ma obowiązek zmiany trybu prowadzenia egzekucji, jeśli okaże się, że w momencie wszczęcia egzekucji nieruchomość nie nadawała się do prowadzenia egzekucji w trybie uproszczonym. Natomiast uprawnienie do wydania postanowienia o przysądzeniu własności, które po uprawomocnieniu przenosi własność na nabywcę, pozostało w rękach sądu.

Link: https://www.rp.pl/finanse/art40672121-na-czym-polega-uproszczona-egzekucja-z-nieruchomosci