Kamil Paweł Szmidt w Rzeczpospolitej „Sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji publicznej”

1. Tryb zwykły licytacji publicznej nieruchomości – art. 972 i n. k.p.c.

Licytacja w trybie art. 972 i n. kodeksu postępowania cywilnego (k.p.c.) odbywa się w budynku sądu na sali rozpraw w obecności i pod nadzorem sędziego lub referendarza sądowego. Termin rozpoczęcia licytacji oznaczony jest w obwieszczeniu o licytacji i zawiera dokładną datę i godzinę oraz numer sali. Licytację prowadzi komornik sądowy. Publiczny charakter licytacji sprawia, iż w przetargu udział może wziąć każdy podmiot posiadający zdolność do czynności prawnych – zarówno osoba fizyczna jak i osoba prawna.

WAŻNE!

Bezwzględnie w licytacji, w charakterze licytanta, nie może wziąć udziału:

– dłużnik; – komornik; – ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo; – osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym;

– licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji; – osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia takiego nie przedstawiły – art. 976 § 1 k.p.c. Nie ma przeszkód prawnych by licytantem był wierzyciel.

– Rękojmia – art. 962 i n. k.p.c.

Rękojmia stanowi określoną sumę pieniężną uiszczaną przez osoby zainteresowane udziałem w licytacji. Pełni funkcję gwarancyjną i zabezpieczającą. Wysokość rękojmi wynosi 1/10 części sumy oszacowania nieruchomości. Rękojmia musi wpłynąć na rachunek bankowy komornika najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg.

PRZYKŁAD

Pan Robert zainteresowany udziałem w licytacji zleca przelew wadium na rachunek bankowy komornika w dniu poprzedzającym przetarg. Czyni to jednak w godzinach wieczornych. Środki wpływają na rachunek bankowy komornika w dniu przetargu. Nie może więc zostać dopuszczony do udziału w licytacji.

Nieprawidłowe jest dopuszczenie licytanta do udziału w przetargu wyłącznie na podstawie okazanego potwierdzenia przelewu rękojmi. Osoba, która wpłaciła rękojmię nie ma natomiast obowiązku składania ofert. Nie ma również obowiązku stawiennictwa na licytacji oraz udziału w niej. Takie działanie nie stanowi przesłanki do stwierdzenia utraty rękojmi.

PRZYKŁAD

Pan Robert zainteresowany udziałem w licytacji wpłacił wadium w terminie i prawidłowej wysokości na rachunek bankowy komornika. Ze względu na kolizję terminów nie pojawił się jednak w sądzie na licytacji. Komornik zwróci Panu Robertowi wadium niezwłocznie po licytacji.

Nabywca, który nie wykonał w terminie warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny, traci rękojmię, a skutki przybicia wygasają. Rygor ten ma charakter bezwzględny. Obowiązuje odpowiednio w trybie elektronicznym licytacji.

– Oferta – art. 978 k.p.c.

Przetarg odbywa się ustnie. Oferta złożona przez licytanta jest wiążąca. Oznacza to, iż licytant po złożeniu oferty nie może wycofać się ze złożonego postąpienia. Postąpienie minimalne wynosi jeden procent ceny wywołania. Może zatem stanowić dowolną kwotę równą lub wyższą od postąpienia minimalnego. Komornik prowadzący przetarg jest obowiązany kontrolować czy dane postąpienie spełnia wymogi ustawowe. Oferta składana przez licytanta nie może budzić żadnych wątpliwości co do osoby ją składającej i wysokości. W praktyce bowiem zdarza się, iż dwóch licytantów składa postąpienie niemal jednocześnie. Zaleca się aby postąpienie zawierało podniesienie ręki i wypowiedzenie nazwiska oraz kwoty. Tak złożone postąpienie nie budzi wątpliwości co osoby i wysokości złożonej oferty. Oferta licytanta przestaje wiązać, gdy inny licytant zaofiarował wyższą ofertę. Nieprawidłowe uznanie postąpienia może doprowadzić do nieważności całej licytacji.

– Warunki w trakcie trwania licytacji

Niezmiernie ważnym elementem licytacji jest zapewnienie odpowiednich warunków do jej przeprowadzenia. Bardzo często w licytacji uczestniczy kilkunastu a nawet kilkudziesięciu licytantów. Niedopuszczalne jest prowadzenie głośnych rozmów czy też podejmowanie innych działań uniemożliwiających bądź utrudniających przebieg licytacji przez strony postępowania, uczestników licytacji bądź inne osoby przebywające na sali w charakterze publiczności. W tym celu, w razie konieczności, komornik może zastosować środki porządkowe określone w art. 764 k.p.c. Środki porządkowe może stosować również sąd w trybie art. 48 i 49 ustawy z dnia 27 lipca 2001 roku Prawo o ustroju sądów powszechnych.

– Skarga na czynności komornika – art. 986 k.p.c.

Skargę na czynności komornika w toku licytacji aż do zamknięcia przetargu zgłasza się ustnie sędziemu nadzorującemu licytację, który natychmiast ją rozstrzyga. Skargę złożyć może dłużnik, wierzyciel lub osoba, której prawa zostały naruszone m.in. licytant bądź osoba niedopuszczona do udziału w przetargu. Sędzia nadzorujący może również z urzędu wydawać zarządzenia lub polecenia celem zapewnienia prawidłowego toku przetargu.

– Zamknięcie przetargu – art. 980 k.p.c.

Po ustaniu postąpień komornik, uprzedzając obecnych, że po trzecim obwieszczeniu dalsze postąpienia nie będą przyjęte, obwieści trzykrotnie ostatnio zaofiarowaną cenę, zamknie przetarg i wymieni licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę. Zamknięcie przetargu przez komornika rozpoczyna kolejny etap czyli udzielenie przez sąd przybicia licytantowi, który zaoferował najwyższą cenę. W przedmiocie udzielenia przybicia sąd rozstrzyga postanowieniem. Przed wydaniem postanowienia sąd powinien wysłuchać licytanta oraz obecnych uczestników.

2. Tryb elektroniczny licytacji publicznej nieruchomości (e-licytacja) – art. 9861 i n. k.p.c.

Sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej przeprowadza się wyłącznie na wniosek wierzyciela. Oznacza to, iż w razie nieokreślenia przez wierzyciela trybu przeprowadzenia licytacji stosuje się tryb zwykły. Licytacja odbywa się za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. Czas trwania przetargu wynosi 7 dni, zaś moment jego rozpoczęcia i zakończenia musi przypadać w godzinach między 9.00 a 14.00 w dni robocze.

Zgodnie z art. 986⁷ § 31 k.p.c. – (który wszedł w życie 1 lipca 2023 roku) – jeżeli w ciągu 5 minut przed planowanym terminem zakończenia przetargu zgłoszono postąpienie, termin ten ulega odroczeniu o 5 minut. Jeżeli w dodatkowym czasie zgłoszono dalsze postąpienie, termin zakończenia przetargu podlega każdorazowo odroczeniu o kolejne 5 minut, aż do momentu gdy ustaną postąpienia.

Nowelizację w tym zakresie co do zasady należy ocenić pozytywnie. Taki tryb prowadzenia przetargu pozwala uzyskać większą cenę nabycia, co jest korzystne zarówno dla wierzycieli jak i dłużników. Ponadto eliminuje dokonywanie postąpień pod presją czasu. Nie sposób jednak nie zauważyć, iż art. 9867 § 31 k.p.c. ze swojej istoty może naruszać art. 986⁷ § 2 k.p.c. Brak dostosowania art. 986⁷ § 2 k.p.c. do wprowadzonego 1 lipca 2023 roku art. 986⁷ § 31 k.p.c. stanowi błąd legislacyjny. Postulatem de lege ferenda jest dokonanie nowelizacji art. 986⁷ § 2 k.p.c.

Warunkiem udziału w licytacji jest posiadanie przez licytanta konta w systemie teleinformatycznym. Wyłączenie podmiotowe są analogiczne jak w trybie zwykłym, bowiem przepisy o licytacji elektronicznej zawierają odniesienie do tych przepisów.

– Rękojmia (wadium) – art. 986⁵ k.p.c.

Zasady prawidłowego uiszczenia rękojmi w trybie licytacji elektronicznej są inne jak w trybie zwykłym. Zasadniczo tylko wysokość rękojmi pozostaje bez zmian. Rękojmie należy złożyć na rachunek bankowy komornika najpóźniej na dwa dni robocze przed rozpoczęciem przetargu. Wraz z wpłatą rękojmi licytant zobowiązany jest do podania w systemie teleinformatycznym danych niezbędnych do wydania postanowienia o przybiciu.

Po potwierdzeniu powyższych danych komornik dopuszcza licytanta do udział w licytacji bądź odmawia jego dopuszczenia. O odmowie dopuszczenia do udziału w licytacji komornik zawiadamia zainteresowanego za pośrednictwem systemu teleinformatycznego.

– Oferta – art. 986⁷ k.p.c.