1 lipca br. wchodzi w życie nowa ustawa deweloperska. Zmieni ona sytuację deweloperów poszerzając ich obowiązki informacyjne, ciężary finansowe czy zakres dokumentów, którymi muszą dysponować na etapie rozpoczęcia sprzedaży. Na jakie zagadnienia powinni zwrócić szczególną uwagę i na jakie problemy się przygotować?
1. Obowiązkowy mieszkaniowy rachunek powierniczy
Obowiązująca do lipca br. ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (stara ustawa) zwalnia deweloperów w zakresie przedsięwzięć deweloperskich, których sprzedaż rozpoczęła się przed kwietniem 2012 r. z obowiązku stosowania środków ochrony wpłat nabywców. Przepisy ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (nowa ustawa) eliminują powyższą możliwość.
Nowa ustawa przewiduje, iż deweloper, który w dniu 1 lipca 2022 r. prowadzi przedsięwzięcie deweloperskie, dla którego nie zawarto umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego ma obowiązek zawarcia umowy o prowadzenie takiego rachunku w terminie 30 dni od dnia wejścia w życie nowej ustawy. Deweloperzy korzystający z dobrodziejstwa poprzedniej regulacji będą zatem zmuszeni do założenia i stosowania ww. rachunku. Co istotne, nowa ustawa w przeciwieństwie do poprzedniej przewiduje sankcje karne za niezapewnienie przez dewelopera jednego z obowiązkowych środków ochrony wpłat nabywców.
Wpłaty nabywców na podstawie przedwstępnych umów sprzedaży będą dokonywane bezpośrednio na rachunek bankowy dewelopera, a w konsekwencji nie będą podlegać również obowiązkowi odprowadzania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
Obowiązek stosowania mieszkaniowego rachunku powierniczego został przy tym istotnie poszerzony przez ustawodawcę w porównaniu do poprzedniej ustawy – objęte są nim umowy zawierane na różnych etapach prac oraz o umowy zawierane z przedsiębiorcą niebędącym deweloperem.
WAŻNE!
Na podstawie nowej ustawy, podobnie jak dotychczas, deweloperzy będą zwolnieni z obowiązku stosowania mieszkaniowego rachunku powierniczego i odprowadzania składki dla umów sprzedaży, tj. umów zobowiązująco-rozporządzających zawartych po zakończeniu budowy.
2. Którą ustawę powinien stosować deweloper?
Pomimo, iż zasadnicza część przepisów nowej ustawy wchodzi w życie z dniem 1 lipca 2022 r. nie oznacza to, że deweloperzy będą zmuszeni stosować wszystkie jej zapisy do każdej inwestycji. Do przedsięwzięć deweloperskich, co do których deweloper rozpocznie sprzedaż przed 1 lipca 2022 r. i przed tym dniem zawrze co najmniej jedną umowę deweloperską będą stosowane – co do zasady – przepisy starej ustawy, aż do 1 lipca 2024 r. Przez rozpoczęcie sprzedaży należy rozumieć podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz gotowość do zawierania z nabywcami umów. Deweloper zawierający umowy po 1 lipca 2024 r. będzie musiał zastosować się do przepisów nowej ustawy, niezależnie od daty z którą rozpoczął sprzedaż (tzn. niezależnie czy nastąpiło to przed 1 lipca 2022 r.).
Dla zadań inwestycyjnych (przedsięwzięć deweloperskich), dla których deweloper nie rozpocznie sprzedaży lub nie zawrze chociaż jednej umowy deweloperskiej do 1 lipca 2022 r. będą stosowane przepisy nowej ustawy.
W świetle nowych przepisów istotne dla deweloperów będą podziały przedsięwzięcia deweloperskiego na zadania inwestycyjne. Jeżeli przedsięwzięcie rozpoczęte przed 1 lipca 2022 r. deweloper podzieli na kilka zadań inwestycyjnych to te zadania, co do których rozpoczęto sprzedaż (i zawarto co najmniej jedną umowę) przed 1 lipca 2022 r. będą procedowały na starych przepisach. Natomiast do zadań inwestycyjnych, których sprzedaż (lub zawarcie co najmniej jednej umowy) rozpoczęto po 1 lipca 2022 r. będą stosowane przepisy nowej ustawy.
Deweloper może uniknąć stosowania nowej ustawy jeżeli:
- nie będzie dzielił przedsięwzięcia deweloperskiego na zadania inwestycyjne i rozpocznie sprzedaż oraz zawrze co najmniej jedną umowę deweloperską (wymóg łączny) w okresie do 1 lipca 2022 r.;
- zakończy sprzedaż lokali na podstawie przepisów starej ustawy do 1 lipca 2024 r.
Z dniem 1 lipca 2024 r. zakończy się definitywnie możliwość zawierania przez deweloperów umów na starych zasadach.
WAŻNE!
Deweloper powinien pamiętać, iż do umów deweloperskich, które zostaną zawarte na starych zasadach, lecz co do których nie zostaną przeniesione prawa do 1 lipca 2024 r. stare regulacje będą stosowane nawet po 1 lipca 2024 r. (a zatem m.in. regulacje dotyczące rękojmi czy odbioru).
3. Nowe zasady obsługi mieszkaniowych rachunków powierniczych
Wprowadzenie przez nową ustawę Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG) oznacza kluczową zmianę w stosowaniu mieszkaniowych rachunków powierniczych przez deweloperów. Deweloper będzie bowiem obowiązany do odprowadzenia składki na DFG wyliczonej na podstawie środków wpłacanych na mieszkaniowy rachunek powierniczy. W kontekście powyższego obowiązku deweloper będzie musiał rozważyć czy woli stosować zamknięty rachunek powierniczy, dla którego przewidziano niższą składkę, czy też rachunek otwarty (i odprowadzać wyższą stawkę).
Nowa ustawa przewiduje ponadto obowiązek posiadania mieszkaniowego rachunku powierniczego przez dewelopera już w momencie rozpoczęcia sprzedaży. Osobny rachunek powinien być przy tym założony dla każdego zadania inwestycyjnego. Deweloper będzie obowiązany do posiadania mieszkaniowego rachunku powierniczego do dnia, w którym nastąpi przeniesienie praw z ostatniej umowy deweloperskiej lub innej regulowanej ustawą.
Kolejną istotną zmianą jest system płatności „z dołu”. Nabywcy będą dokonywali wpłat po zakończeniu danego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, określonego w ich harmonogramach. Deweloper poinformuje ponadto nabywcę na papierze lub innym trwałym nośniku o zakończeniu danego etapu. Co więcej, nowa ustawa określa, iż koszt każdego z etapów nie może być wyższy niż 25 proc. i niższy niż 10 proc. całkowitych kosztów przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, wynikających z harmonogramu.
4. Termin dokonywania wpłat na rachunek
Na gruncie powyższych zmian powstaje pytanie: czy eliminują one możliwość stosowania przez deweloperów harmonogramów typu 10/90, tzn. systemów płatności przewidujących dwie wpłaty, gdzie pierwsze 10 proc. ceny płatne jest przy podpisaniu umowy zaś pozostałe 90 proc., po zakończeniu budowy.
Nic podobnego. Z zapisów nowej ustawy nie wynika, iż wpłaty na rachunek muszą być dokonane niezwłocznie po zakończeniu danego etapu. Nowa ustawa nie zakazuje także łącznego opłacenia kilku etapów. Jedynym kryterium, które musi spełnić deweloper jest zakończenie etapów w dacie dokonania płatności powiązanych z ich wykonaniem.
Nowa ustawa wiąże z faktycznym postępem prac zarówno wpłaty nabywców jak i wypłaty dla dewelopera środków z mieszkaniowych rachunków powierniczych. Wypłata deweloperowi środków zdeponowanych na otwartym rachunku nastąpi w miarę postępu prac na budowie, ale nie wcześniej niż po upływie 30 dni od daty zawarcia umowy deweloperskiej. Wypłata za ostatni etap następuje zaś po przeniesieniu własności. Natomiast wypłata środków zdeponowanych na zamkniętym rachunku będzie następować jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę każdego z praw wynikających z przedmiotowych umów.
Powyższe zasady oznaczają istotne przesunięcie chwili, z którą deweloper otrzyma zapłatę za dany etap prac. Stwarzają przy tym ryzyko uzależnienia otrzymania środków przez deweloperów od postawy nabywców, którzy mogą uchylać się przed odbiorem korespondencji czy terminowym podpisaniem aktu przenoszącego własność.
5. Przeznaczenie środków na mieszkaniowych rachunkach powierniczych
Zarówno stara jak i nowa ustawa deweloperska przewiduje obowiązek wydatkowania przez dewelopera środków zgromadzonych mieszkaniowym rachunku powierniczym jedynie na cele przewidziane w ustawie. Stosownie do starej ustawy deweloper obowiązany był dysponować środkami wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, dla którego prowadzono rachunek.
Nowa ustawa rozszerza dopuszczalny sposób wydatkowania środków zgromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym o refinansowanie przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, dla którego jest prowadzony ten rachunek. Oznacza to, iż nowa ustawa wprost dopuszcza przeznaczenie środków na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętej przez dewelopera na realizację przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Powyższa zmianę należy ocenić za korzystną dla deweloperów, niemniej niewystarczającą.
Wątpliwości co do realnej możliwości wydatkowania środków zgodnie z przepisami budzi bowiem przesunięcie przez ustawę momentu wypłaty środków z rachunku powierniczego do momentu zakończenia danego etapu robót, a w szczególności do momentu przeniesienia własności (ostatnia transza). Przedsięwzięcie to (lub jego etap) jest już bowiem zrealizowane w momencie ich wypłaty. Deweloper chcąc spełnić wymogi ustawowe zmuszony byłyby przeznaczać środki wyłącznie na refinansowanie, co stwarza poważne wątpliwości co do prawidłowości regulacji.
6. Koszty stałe finansowania działalności dewelopera
Zasadnie jest pytanie: z jakich środków deweloper powinien finansować koszty stałe prowadzenia działalności, jeżeli wszelkie finansowanie otrzymuje poprzez mieszkaniowe rachunki powiernicze? Kwestia ta budzi szereg wątpliwości. Wskazanym wydaje się proporcjonalne dzielnie kosztów stałych dewelopera przez liczbę obsługiwanych rachunków powierniczych.
Problem alokacji środków z rachunków powierniczych jest szczególnie istotny dla deweloperów wobec wprowadzonych nową ustawą szerszych i precyzyjniejszych uprawnień kontrolnych banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy. Bank będzie dysponował uprawnieniem do weryfikacji czy wydatkowanie środków wypłaconych z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego jest zgodne ze sposobem wydatkowania przewidzianym w ustawie. Nowe uprawnienia kontrolne banku stwarzają dla deweloperów ryzyko sztucznego i nieuzasadnionego blokowania wypłaty środków do czasu „usunięcia nieprawidłowości”. Powstaje przy tym pytanie: na jak długo bank może wstrzymać wypłatę w przypadku stwierdzenia błędnego wydatkowania dotychczas wypłaconych środków. Nie jest wszak fizycznie możliwym „usunięcie nieprawidłowości” co do wydanych już środków, tj. wsteczna zmiana ich przeznaczenia.
Część uprawnień kontrolnych banku będzie natomiast realizowana na podstawie oświadczeń składanych przez dewelopera (np. co do braku zaległości z podatkami i składkami na ubezpieczenie społeczne i zdrowotne). Deweloper powinien pamiętać, że bank na podstawie ustawy nie posiada kompetencji do weryfikacji prawdziwości oświadczeń dewelopera nawet w sytuacji gdy wystąpią uzasadnione podejrzenia co do ich niezgodności z rzeczywistością. Bank może jednakże zastrzec dla siebie uprawnienie w tym zakresie w umowie zawartej z deweloperem.
7. Ryzyko nadużywania uprawnień przez nabywców przy odbiorze lokalu lub domu
Nowa ustawa przewiduje nieobecne dotychczas procedury odbioru lokalu i usuwania wad, do których będą musieli zastosować się deweloperzy. Deweloperzy powinni jednakże ze szczególną ostrożnością podejść do regulacji dającej nabywcy prawo do odmowy dokonania odbioru w przypadku stwierdzenia, że lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny posiada wadę istotną (której deweloper nie uzna w protokole). W tym przypadku strony ustalają nowy termin odbioru, do którego deweloper jest zobowiązany usunąć wadę. Nabywca będzie uprawniony do ponownej odmowy dokonania odbioru ze względu na wadę istotną po przedstawieniu opinii rzeczoznawcy budowlanego.
Jeśli rzeczoznawca budowlany stwierdzi wady istotne nabywca nabędzie uprawnienie do odstąpienia od umowy, zaś koszty sporządzenia tej opinii obciążą w całości dewelopera. W konsekwencji odstąpienia nabywca uzyska zwrot pełnej uiszczonej kwoty bądź z rachunku powierniczego bądź z DFG. Pomimo braku przeprowadzenia jakiejkolwiek weryfikacji zasadności odstąpienia bank zablokuje następnie deweloperowi wypłatę kolejnych transz z rachunku powierniczego a Deweloperski Fundusz Gwarancyjny nabędzie roszczenie regresowe w stosunku do dewelopera o zapłatę środków.
Powyższa regulacja stanowi istotne ryzyko nadużywania uprawnień przez nabywców, celem szantażowania deweloperów. W przepisach nie istnieje bowiem definicja pojęcia „wady istotnej”, pomimo, że od jej stwierdzenia zależy szereg poważnych konsekwencji dla dewelopera. Co więcej, nowa ustawa uniemożliwia deweloperom skuteczną, szybką i równą obronę przed działaniami nabywcy. Prawo do powołania rzeczoznawcy przysługuje bowiem jedynie nabywcy, deweloper nie posiada uprawnienia do przedstawienia kontr-opinii. Rzeczoznawca nie jest zatem powoływany przez niezależny podmiot, a to pomimo, iż od jego opinii będzie zależeć los całej umowy, a w określonych sytuacjach także płynności finansowa dewelopera (w razie blokady wypłaty kolejnych transz).
Nowa ustawa wypacza ponadto zakres uprawnień rzeczoznawców, tzn. pomija, iż pojęcie „wad istotnych” jest terminem prawnym, nie technicznym. Rzeczoznawcy posiadają natomiast kompetencje jedynie w zakresie oceny kwestii technicznych, w tym istnienia, przyczyn i zakresu wad. O uznaniu danej wady za wadę istotną w polskim porządku prawnym decyduje sąd, nie zaś rzeczoznawcy. Kwalifikacja czy wada jest wada istotną wykracza poza wiedzę wyłącznie techniczną, wymaga rozważenia szeregu okoliczności oraz przeprowadzenia postępowania. Nie może być zatem oceniania przez rzeczoznawcę, a tym bardziej rzeczoznawcę powoływanego tylko przez jedną stronę.
Powyższe stwarza realne zagrożenie, iż nabywcy świadomi swej przewagi będą odstępować od umowy jedynie pod pretekstem rzeczonych wad, lub domagać się od dewelopera obniżek cen względnie usuwania rozmaitych uszkodzeń za które deweloper nie ponosi odpowiedzialności.
W cyklu omawiającym nową ustawę deweloperską opublikowaliśmy :
25 lutego – „Czy nowa ustawa deweloperska ochroni nabywców mieszkań?”;
1 kwietnia – „Jak ustawa deweloperska wpłynie na postępowanie upadłościowe”;
15 kwietnia – „Wady i zalety nowej ustawy deweloperskiej”.
Podstawa prawna:
Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (DzU z 2021 r., poz. 1177)
