1. Zmiany w zakresie podmiotowym ustawy

Nowością są istotne zmiany dotyczące podmiotów objętych zakresem nowej ustawy deweloperskiej. Na gruncie starej (jeszcze obowiązującej) ustawy za zbywcę mógł zostać uznany wyłącznie deweloper. Zapisy nowej ustawy deweloperskiej obejmą również umowy zawierane z przedsiębiorcą niebędącym deweloperem. Prawodawca uzasadnia ten zabieg koniecznością wyrównania ochrony nabywców zawierających umowy z podmiotami, którzy prowadzą działalność w zakresie obrotu nowo wybudowanymi nieruchomościami, ale nie są deweloperami.

Warte omówienia są także zmiany po drugiej stronie transakcji. W poprzednim stanie prawnym za nabywcę objętego zakresem zastosowania ustawy mogła zostać każda osoba fizyczna, nawet będąca przedsiębiorcą i nabywająca przedmiot umowy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, w tym związanej z obrotem nieruchomościami. Wprowadzona nowelizacja znacząco zawęża katalog podmiotów nią objętych, ograniczając go do osób fizycznych nabywających przedmiot umowy w celu niezwiązanym bezpośrednio z ich działalnością gospodarczą lub zawodową.

Co istotne, jeżeli nabywcą jest osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, w umowie zawieranej zgodnie z nową ustawą powinien być wskazany cel nabycia (uzasadnienie dla stosowania tej ustawy). Umowy zawierane na podstawie starej ustawy nie wymagają takiego uzasadnienia (dotyczą wszystkich nabywców będących osobami fizycznymi bez względu czy prowadzą działalność gospodarczą czy też nie).

2. Rozszerzenie zakresu przedmiotowego ustawy

Jako jeden z istotniejszych mankamentów starej ustawy wskazywano ograniczony zakres jej stosowania. Przepisy dotychczasowej ustawy obejmują tylko umowy dotyczące lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych, które nie zostały wybudowane (nie uzyskały pozwolenia na użytkowanie albo nie dokonano zgłoszenia zakończenia budowy). Powszechną praktyką na rynku jest zaś sprzedaż lokalu mieszkalnego przez dewelopera na różnych etapach prac, w tym również po zakończeniu budowy lub wyodrębnieniu własności lokalu.

Postulowane zmiany uwzględniono w nowej ustawie, która będzie obejmować także wybudowane lokale mieszkalne i domy jednorodzinne. Zakres zastosowania nowej ustawy na przykładzie lokalu mieszkalnego obejmie:

  • umowy o wybudowanie oraz ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami związanymi,
  • umowy o ustanowienie oraz przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami związanymi,
  • umowy o przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami związanymi,
  • klasyczne umowy sprzedaży (jednak w  ograniczonym zakresie).

W praktyce, kupujący często nabywa wraz z lokalem mieszkalnym lub domem jednorodzinnym także stanowiące odrębną nieruchomość pomieszczenie użytkowe takie jak garaż, miejsce parkingowe czy komórkę lokatorską. W świetle przepisów starej ustawy regulacje te nie znajdywały zastosowania do tych pomieszczeń. Oznaczało to, że nabywca pozbawiony był środków ochrony przewidzianych w komentowanej ustawie.

Nowa ustawa znajdzie zastosowanie także do lokali użytkowych, pod warunkiem zawarcia umowy dotyczącej tych lokali wraz z umową dotyczącą lokalu mieszkalnego czy domu jednorodzinnego (oczywiście w ramach tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego).

Nabycie samego lokalu użytkowego na gruncie nowej ustawy pozbawione więc będzie przewidzianych środków ochrony. Wprowadzona ustawa nakłada jednak na zbywcę takiego lokalu obowiązek informacyjny względem nabywcy. Konkretnie, musi on poinformować nabywcę, że lokal będący przedmiotem tej umowy nie jest lokalem mieszkalnym, a do tej umowy nie mają zastosowania przepisy ustawy, w szczególności, że środki wpłacane przez nabywcę na poczet realizacji tej umowy nie są objęte ochroną przewidzianą w ustawie. Informacje te muszą zostać dostarczone nabywcy na trwałym nośniku oraz w terminie umożliwiającym zapoznanie się z nimi przed zawarciem rzeczonej umowy.

3. Zmiany w dokonywaniu wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy

Niezbędnym elementem umowy deweloperskiej jest określenie wysokości, terminów i sposobu dokonywania wpłat przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Dotychczasowe zapisy w tym przedmiocie określone były szeroko i nieprecyzyjnie, a wysokości i terminy wpłat pozostawiono uznaniu stron. Nowa ustawa deweloperska wprowadza system płatności z dołu – wpłaty nabywców dokonywane będą po zakończeniu danego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, określonego w ich harmonogramach. Dodatkowo, wysokość dokonywanych wpłat została uzależniona od faktycznego stopnia realizacji poszczególnych etapów przedsięwzięcia. Koszt każdego z etapów nie może być wyższy niż 25 proc. i niższy niż 10 proc. całkowitych kosztów przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, wynikających z harmonogramu.

Nowa ustawa wiąże zarówno wpłaty nabywców jak i wypłaty dla dewelopera środków z mieszkaniowych rachunków powierniczych z faktycznym postępem prac, co w założeniu ma chronić środki nabywcy. Wypłata deweloperowi środków zdeponowanych na otwartym rachunku nastąpi w miarę postępu prac na budowie, ale nie wcześniej niż po upływie 30 dni od daty zawarcia umowy deweloperskiej. Wypłata deweloperowi środków zdeponowanych na zamkniętym rachunku nastąpi jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę każdego z praw wynikających z przedmiotowych umów.

4. Umowa rezerwacyjna

Nowa ustawa deweloperska uregulowała umowę rezerwacyjną, która od dłuższego czasu funkcjonowała praktyce obrotu nieruchomościami. Umowa rezerwacyjna nie jest umową przedwstępną, lecz stanowi zobowiązanie zbywcy do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, wybranego przez rezerwującego. Umowa zawierana będzie na czas określony w formie pisemnej, zaś jej treść i elementy określono w nowej ustawie. Kwestia odpłatności umowy została pozostawiona w gestii stron – umowa rezerwacyjna może być zatem umową nieodpłatną. Jeżeli strony zastrzegą opłatę rezerwacyjną, to jej wysokość nie może przekraczać 1 proc. ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. Wprowadzona ustawa reguluje także zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej.

5. Prospekt informacyjny – nowe zasady

Za korzystne dla nabywców należy uznać nowe obowiązki zbywcy dotyczące sporządzenia, a następnie przekazania nabywcom prospektu informacyjnego. Zarówno na gruncie starej, jak i nowej ustawy, deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, ma obowiązek sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Nowa ustawa istotnie doprecyzowała i poszerzyła wzór prospektu informacyjnego (stanowi on załącznik do ustawy). Zawiera on podstawowe informacje takie jak cena nabycia nieruchomości oraz data przeniesienia własności, ale także nader szczegółowe dane związane z procesem inwestycyjnym, jak na przykład planowana zabudowa sąsiadujących nieruchomości.

Obecnie deweloperzy zobowiązani byli do sporządzenia prospektu informacyjnego na etapie zawierania umów deweloperskich. Nowa ustawa przewiduje natomiast obowiązek sporządzenia takiego prospektu już na etapie rozpoczęcia sprzedaży.

Jako najistotniejszą (i zdecydowanie korzystną dla nabywców) należy uznać zmianę nakładającą na zbywców obowiązek doręczenia osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej (bądź innej objętej reżimem ustawy) lub poprzedzającej ją umowy rezerwacyjnej, prospekt informacyjny wraz z załącznikami. Dotychczas prospekt doręczany był wyłącznie na wyraźne żądanie nabywcy.

6. Odstąpienie od umowy – nowe uprawnienia nabywców

Prawo odstąpienia od zawartej umowy przez dewelopera nie uległo zmianie w nowej ustawie. Rozszerzeniu uległ natomiast katalog podstaw do odstąpienia od umowy przez nabywcę. W nowej ustawie dodano 6 nowych przesłanek odstąpienia od umowy przez nabywcę, m.in.:

  • w przypadku nieusunięcia przez dewelopera wady istotnej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;
  • w przypadku wypowiedzenia umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego, gdy deweloper nie zawrze umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem w trybie i terminie określonym w ustawie;
  • w przypadku gdy deweloper, rozpoczynając sprzedaż, nie posiada wymaganej zgody wierzyciela hipotecznego lub zobowiązania do jej udzielenia.

Po złożeniu przez nabywcę oświadczenia o odstąpieniu od umowy, deweloper ma obowiązek niezwłocznie, jednak nie później niż w terminie 30 dni od dnia otrzymania oświadczenia, zwrócić nabywcy środki wypłacone deweloperowi przez bank z mieszkaniowego rachunku powierniczego. W przypadku niedokonania przez dewelopera zwrotu pełnej wpłaconej kwoty nowa ustawa wprowadza możliwość uzyskania przez nabywcę zwrotu tych środków z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

7. Odbiór lokalu i jego wady

Nowa ustawa wprowadza wiele nowych uprawnień po stronie nabywcy związanych z odbiorem lokalu i zgłaszaniem wad. Zgodnie z nową ustawą, w określonych okolicznościach, nabywca uprawniony jest m. in. do odmowy odbioru lokalu lub domu jednorodzinnego, odstąpienia od umowy, a  także do usunięcia wad na koszt zbywcy.

Co więcej, nabywca może zgłaszać deweloperowi także wady stwierdzone po podpisaniu protokołu odbioru, aż do dnia zawarcia z deweloperem umowy przenoszącej własność lokalu lub domu (oraz innych umów objętych zastosowaniem nowej ustawy).

W nowej ustawie stwierdzone wady podzielono na dwie grupy: wady istotne i nieistotne. Ustawa nie zdefiniowała jednak pojęcia „wady istotnej” co oznacza, że doprecyzowanie znaczenia tego terminu będzie miało miejsce w najbliższych latach stosowania tej ustawy poprzez wyroki sądów oraz opinie doktryny.

Rodzaj wady ma znaczący wpływ na dalszą procedurę ich usunięcia, a także na uprawnienia przyznane nabywcy. I tak oto zastosowanie będzie mieć inna procedura, gdy są to wady nieistotne i inna, gdy są to wady istotne. Różnice występują także w zależności od tego czy wady istotne zostały uznane przez dewelopera w protokole odbioru.

– Wady nieistotne

Gdy w protokole stwierdzono występowanie wad nieistotnych, deweloper jest obowiązany w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu odbioru przekazać nabywcy na papierze lub innym trwałym nośniku informację o uznaniu wad albo oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o przyczynach tej odmowy. Na gruncie nowej ustawy wprowadzono regulację, zgodnie z którą uznaje się, że deweloper, który nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo o odmowie uznania wad oraz jej przyczynach w terminie – uznał stwierdzone w protokole wady.

Następnie, deweloper jest obowiązany w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Jeżeli wady te nie zostaną usunięte w terminie, deweloper zobowiązany jest do wskazania nowego terminu usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Termin ten nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy.

Jeżeli deweloper nie usunie wad w terminie albo nie wskaże takiego terminu, nabywca powinien wyznaczyć deweloperowi nowy termin na usunięcie wad, a po jego bezskutecznym upływie może usunąć wady na koszt dewelopera.

– Wady istotne uznane przez dewelopera w protokole

W przypadku uznania przez dewelopera wady istotnej w protokole, zastosowanie będzie mieć opisana wyżej procedura, z tą zasadniczą różnicą, że po bezskutecznym upływie terminu na usunięcie wady istotnej ustawa przyznała nabywcy uprawnienie do odstąpienia od umowy.

– Wady istotne nieuznane przez dewelopera w protokole

W tej sytuacji nowa ustawa przyznaje nabywcy prawo do odmowy dokonania odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. W przypadku odmowy dokonania odbioru ze względu na wadę istotną strony ustalają nowy termin odbioru, do którego deweloper jest zobowiązany usunąć wadę.

Odmowa dokonania odbioru ze względu na wadę istotną w ramach powtórnego odbioru wymaga przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego. Nabywca występuje z wnioskiem o wydanie opinii przez rzeczoznawcę budowlanego w terminie miesiąca od dnia odmowy.

W przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego istnienia wady istotnej nabywca może odstąpić od umowy, a koszty sporządzenia tej opinii obciążają w całości dewelopera. Jeżeli rzeczoznawca nie stwierdzi zaś istnienia wady istotnej koszty sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego obciążają w całości nabywcę.

8. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Jedną z istotniejszych zmian wprowadzonych nową ustawą, jest utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG). Jest to nowopowstała instytucja, do której wpłacane będą środki pochodzące m. in. ze składek uiszczanych przez deweloperów. Podstawą wyliczenia wysokości składki na Fundusz będzie wartość wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją umowy.

Podstawowym założeniem tej instytucji jest ochrona nabywców lokali mieszkalnych przed utratą wpłaconych przez nich środków w ramach inwestycji prowadzonej przez dewelopera.

Środki zgromadzone na DFG będą przeznaczane na zwrot nabywcom dokonanych wpłat m.in. w przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej i nieotrzymania przez nabywcę zwrotu środków od dewelopera na warunkach nowej ustawy, czy też upadłości dewelopera lub banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy.

9. Podsumowanie

Nowa ustawa dosyć wyraźnie wpasowuje się w dotychczasowy pro-konsumencki nurt w prawodawstwie. Z jednej strony zapobiegnie to nadużyciom ze strony deweloperów i innych podmiotów profesjonalnych i ugruntuje uprawnienia nabywców. Z drugiej strony jednak, nowe regulacje znacząco zwiększą koszty inwestycji deweloperów, a także ryzyko prowadzonych inwestycji, co w konsekwencji może prowadzić do wzrostu cen lokali i domów jednorodzinnych.

W cyklu omawiającym nową ustawę deweloperską opublikowaliśmy:

25 lutego – „Czy nowa ustawa deweloperska ochroni nabywców mieszkań?

1 kwietnia – „Jak ustawa deweloperska wpłynie na postępowanie upadłościowe

Podstawa prawna:

Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (DzU z 2021 r.,poz. 1177)

Link do artykułu: https://www.rp.pl/abc-firmy/art36078091-wady-i-zalety-nowej-ustawy-deweloperskiej