Agnieszka Ociesa w Rzeczpospolitej „Jak ustawa deweloperska wpłynie na postępowanie upadłościowe”

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszy Gwarancyjnym nakierowana jest w dużej mierze na ochronę przed ryzykami związanymi z ogłoszeniem upadłości deweloperów oraz banków prowadzących mieszkaniowe rachunki powiernicze (MRP). Służyć temu mają poniższe instrumenty.

• Ustawa określa zasady działania i zakres odpowiedzialności Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG). Zabezpieczy on pełny zwrot środków wpłaconych przez nabywców w przypadku upadłości dewelopera lub banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy, a także odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej.
• Nabywca będzie mógł odstąpić od umowy także w przypadku, gdy syndyk zażądał wykonania umowy na podstawie art. 98 ustawy – Prawo upadłościowe (uprawnienie takie już obecnie przysługuje syndykowi). Rozwiązanie to umożliwi nabywcy po wszczęciu postępowania upadłościowego wobec dewelopera podjęcie decyzji co do kontynuowania zawartej z deweloperem umowy. Obecnie syndyk może żądać wykonania takiej umowy nawet wbrew woli nabywcy.
• Rozszerzono zakres umów objętych ustawą, dla których będzie wymagana forma aktu notarialnego. Umożliwi to dokonywanie wpisów roszczeń w księgach wieczystych, a w konsekwencji korzystanie z ochrony w postępowaniu upadłościowym.

Obowiązki dewelopera gdy upada bank

Tak jak obecnie, deweloperzy zobowiązani będą do gromadzenia środków pieniężnych nabywców na otwartych bądź zamkniętych mieszkaniowych rachunkach powierniczych (MRP). Pieniądze znajdujące się na zamkniętym rachunku powierniczym będą wypłacane deweloperowi przez bank dopiero po przeniesieniu własności lokalu mieszkalnego lub domu na nabywcę.

W przypadku dominujących na rynku otwartych MRP, gdzie środki trafiają do dewelopera sukcesywnie, zgodnie z harmonogramem prac przedsięwzięcia budowlanego, nabywca ponosi znaczne ryzyko utraty środków w sytuacji, gdy deweloper przerwie budowę lub upadnie, a środki zostały przekazane deweloperowi przez bank z takiego rachunku. Obowiązujące przepisy nie zawierają postanowień na wypadek upadłości banku prowadzącego MRP. Dlatego ustawodawca zdecydował o uregulowaniu tej kwestii w nowej ustawie deweloperskiej. Środki zdeponowane na dotychczasowym MRP banku upadłego podlegają ochronie gwarancyjnej, przewidzianej w przepisach ustawy o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, systemie gwarantowania depozytów oraz przymusowej restrukturyzacji i objęte są limitem gwarancyjnym do wysokości 100 tys. euro. Tym samym w przypadku upadłości banku środki nabywców zgromadzone na MRP pozostaną zwrócone nabywcom do wysokości gwarantowanej limitem.

W nowej ustawie deweloperskiej deweloper w terminie 30 dni od dnia podania do publicznej wiadomości informacji o spełnieniu warunku gwarancji, tj. wydania przez Komisję Nadzoru Finansowego decyzji o zawieszeniu działalności banku i ustanowieniu zarządu komisarycznego oraz wystąpieniu do właściwego sądu z wnioskiem o ogłoszenie upadłości, będzie zobowiązany zawrzeć umowę MRP z innym bankiem. Następnie w terminie 10 dni poinformować nabywcę na papierze lub innym trwałym nośniku o dokonanej zmianie i przekazać nabywcy oświadczenie banku potwierdzającego, że rachunek, na który mają być przekazane środki, jest mieszkaniowym rachunkiem powierniczym w rozumieniu ustawy. W przeciwnym wypadku nabywca będzie mógł skorzystać z uprawnienia do odstąpienia od umowy, po upływie 60 dni od dnia podania do publicznej wiadomości decyzji Komisji Nadzoru Finansowego albo postanowienia sądu.

Wymaga podkreślenia, że Bankowy Fundusz Gwarancyjny (BFG) gwarantuje depozyty do kwoty 100 tys. euro również w przypadku upadłości banku. Kwoty ponad ten limit nie są zwracane deponentom. W obecnym stanie prawnym deponent może dochodzić brakującej kwoty na zasadach ogólnych z masy upadłości banku. Mieszkania, zwłaszcza w dużych miastach, są często droższe niż kwota gwarantowana. Ponadto gwarancja BFG obejmują łącznie wszystkie środki nabywcy w danym banku, również zgromadzone na koncie osobistym czy też lokacie.

Sprzedaż lokali bez rachunku powierniczego?

Nowa ustawa deweloperska likwiduje możliwość rozpoczęcia sprzedaży mieszkań bez rachunku powierniczego. Do tej pory z takiej możliwości korzystali deweloperzy, którzy przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej z 2011 roku rozpoczęli wieloetapowe inwestycje. Ponadto rachunek powierniczy będzie musiał zostać założony dla każdego zadania inwestycyjnego w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego.

W ciągu 30 dni od wejścia w życie nowelizacji każdy deweloper, który dotąd nie stosował zabezpieczeń, będzie musiał zawrzeć z bankiem umowę o prowadzenie rachunku powierniczego.

WAŻNE!

Jeżeli przedsiębiorca rozpocznie przedsięwzięcie deweloperskie przed wejściem w życie nowej ustawy, będzie mógł kontynuować inwestycję na starych zasadach, czyli na podstawie obecnie obowiązującej ustawy deweloperskiej, jedynie przez dwa lata. Po tym okresie wszyscy deweloperzy będą musieli się dostosować do zmienionych reguł.

Rachunek powierniczy będzie utrzymywany do czasu przeniesienia własności lokalu z ostatniej umowy deweloperskiej. To istotna zmiana, gdyż obecnie ochrona wpłat nabywców kończy się w momencie zakończenia budowy rozumianej jako uzyskanie pozwolenia na użytkowanie lokalu bądź zgłoszenia zakończenia budowy domu. Obecnie zdarza się, że umowa przenosząca własność lokalu na nabywcę jest zawierana wiele miesięcy po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Zabezpieczeniem środków nabywców wpłacanych na otwarte i zamknięte MRP będzie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który ma być zasilany ze składek naliczonych i wpłaconych przez dewelopera od każdej wpłaty dokonanej przez nabywcę lokalu. Środki gromadzone przez DFG pochodzić będą ponadto z odsetek od środków pieniężnych zgromadzonych na rachunku bankowym DFG, z roszczeń, z wpływów z tytułu zaspokojenia się z masy upadłości w przypadku upadłości dewelopera lub banku oraz ze środków uzyskanych z pożyczek i kredytów na rzecz DFG.

Wysokość wpłat będzie uzależniona od rodzaju rachunku powierniczego, z którego będzie korzystał deweloper i zostanie ustalona w rozporządzeniu ministra właściwego do spraw budownictwa. Przepisy wskazują, że składka może maksymalnie wynieść do 1 proc. w przypadku otwartych MRP oraz do 0,1 proc. w przypadku zamkniętych MRP. Składki na DFG deweloper uiści za pośrednictwem rachunku powierniczego utworzonego dla inwestycji.

Gwarancją wypłaty z DFG objęte zostały wszystkie umowy zawierane przez dewelopera z nabywcą, na podstawie których nabywca ma obowiązek wpłacać środki na MRP. Przedmiotowe środki zostaną uruchomione m.in. w przypadku:

• wszczęcia postępowania upadłościowego wobec dewelopera i po ustaleniu, że dalsze prowadzenie przedsięwzięcia nie jest uzasadnione, ponieważ nie pozwoli na zakończenie budowy i przeniesienie własności lokali na nabywców,
• odstąpienia przez syndyka albo zarządcy od umowy zawartej z nabywcą,
• upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy i niepokrycia całości środków zgromadzonych na tym rachunku przez BFG (do 100 tys. euro),
• odstąpienia nabywcy od umowy deweloperskiej w sytuacjach wskazanych w ustawie, tj. braku przeniesienia przez dewelopera na nabywcę własności lokalu w terminie określonym w umowie deweloperskiej, braku zgody wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe przeniesienie własności lokalu, a także nieusunięcia przez dewelopera wady istotnej, którą uznał w protokole odbioru albo potwierdzenia takiej wady przez rzeczoznawcę budowlanego.

Gwarancja DFG obejmuje również sytuację niewydania przez sędziego-komisarza postanowienia w przedmiocie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego w terminie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości. Brak wskazanego wyżej rozwiązania mógłby w praktyce rodzić problemy w przypadku niezłożenia wniosku przez syndyka lub innych uczestników postępowania o wyrażenie zgody na dalsze prowadzenie przedsięwzięcia deweloperskiego, a także skutkować tym, że syndyk prowadziłby likwidację majątku dewelopera, a nabywcy lokali nie mieliby prawa do wypłat z DFG.

WAŻNE!

Odpowiedzialność DFG nie jest ograniczona limitem gwarancyjnym stanowiącym równowartość 100 tys. euro, jak to ma miejsce w przypadku BFG. Przeciwnie, na wypadek upadłości banku prowadzącego MRP ustawodawca przewidział, że środki Funduszu przeznacza się również na zwrot nabywcom kwot odpowiadających ich udziałowi w kwocie zgromadzonej na MRP, w części nieobjętej świadczeniem gwarantowanym.

Niewątpliwie przedmiotowe rozwiązanie zwiększy bezpieczeństwo środków nabywców, które zostały przekazane deweloperowi. Po dokonaniu wypłat na rzecz nabywcy, DFG przejmie roszczenia niedoszłych nabywców wobec deweloperów, syndyków masy upadłości czy też banków.

Zgoda na bezobciążeniowe wydzielenie lokalu

Nowe ustawa deweloperska przewiduje, że w chwili rozpoczęcia sprzedaży mieszkań deweloper będzie musiał mieć zgodę banku bądź innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wydzielenie lokalu i przeniesienie jego własności na nabywcę po wpłaceniu przez niego pełnej ceny (lub zobowiązanie do udzielenia takiej zgody).

Z taką sytuacją możemy mieć do czynienia, gdy deweloper zaciągnął kredyt na realizację przedsięwzięcia budowlanego. Przedmiotowa zgoda ma stanowić załącznik do umowy deweloperskiej. Dotychczas taka zgoda była wymagana dopiero w momencie zawierania umowy przyrzeczonej (przenoszącej własność), a umowa deweloperska obejmowała jedynie zobowiązanie do jej uzyskania i ewentualne prawo odstąpienia w przypadku braku takiej zgody. Powyższe sprawiało, że w przypadku upadłości dewelopera to kredytujący go bank miał pierwszeństwo w zaspokojeniu roszczeń.

W konsekwencji, w nowym stanie prawnym, nabywca otrzyma mieszkanie bez obciążeń hipotecznych albo też uzyska pierwszeństwo w zaspokojeniu swoich roszczeń. Przedmiotowa zgoda stanowi źródło uprzywilejowania roszczenia nabywcy względem wierzyciela hipotecznego, który taką zgodę wyraził, w sytuacji gdy dochodzi do sprzedaży nieruchomości przez syndyka. Udzielenie zgody przez bank dewelopera jest korzystne dla nabywcy, który nabędzie nieruchomość wolną od obciążeń hipotecznych, jak również dla banku finansującego nabywcę, bowiem ustanowiona na jego rzecz hipoteka, zabezpieczająca wierzytelności z tytułu kredytu udzielonego nabywcy, będzie mogła zostać wpisana na pierwszym miejscu w dziale czwartym księgi wieczystej prowadzonej dla nowo nabytej nieruchomości.

WAŻNE!

W sytuacji gdy deweloper nie będzie dysponował zgodą wierzyciela na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu, pomimo istniejącego obciążenia hipotecznego, nabywca będzie mógł odstąpić od umowy, a sam deweloper będzie mógł zostać ukarany grzywną.

W obecnym stanie prawnym promesa zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu zachowuje ważność i skuteczność w razie otwarcia postępowania restrukturyzacyjnego wobec dewelopera albo w razie kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego w postępowaniu upadłościowym. Niemniej jednak promesa zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu nie wpływa na kolejność zaspokojenia z kwot uzyskanych z likwidacji nieruchomości.

Od 1 lipca 2022 roku, w razie kontynuowania przedsięwzięcia deweloperskiego w postępowaniu upadłościowym promesa zgody na bezobciążeniowe wydzielenie lokalu będzie wpływać na kolejność zaspokojenia z kwot uzyskanych z likwidacji nieruchomości. Z uwagi na zobowiązaniowy charakter promesy zgody na bezobciążeniowe wydzielenie lokalu nieujawnionej w księdze wieczystej zmiana kolejności zaspokojenia w postępowaniu upadłościowym objęłaby jedynie sytuacje, w których bank udzielający promesy pozostaje wierzycielem hipotecznym. W takim przypadku nabywca będzie miał pierwszeństwo przed bankiem hipotecznym w podziale sumy w zakresie, w jakim dokonał wpłat na poczet umowy.

Promesa, która nie została ujawniona w księdze wieczystej nie jest elementem treści hipoteki i nie może być skuteczna wobec osób trzecich, a w szczególności wierzyciela, który nabędzie wierzytelności zabezpieczone hipotecznie (np. taka sytuacja może dotyczyć innego banku przejmującego portfel należności kredytowych banku w upadłości). Mając na uwadze powyższe, nowelizacja nie daje pełnej ochrony nabywcy w przypadku prowadzenia postępowania upadłościowego w stosunku do dewelopera, jeżeli doszłoby do likwidacji nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, a jednocześnie doszłoby do przeniesienia należności kredytowych banku. Promesa z uwagi na swój jedynie zobowiązaniowy charakter nie daje tożsamej ochrony jak zgoda na bezobciążeniowe wydzielenie lokalu, która jest skuteczna wobec osób trzecich. Nabywca wierzytelności kredytowych mógłby jednakże przejąć zobowiązanie wynikające z promesy na ogólnych zasadach prawa zobowiązań, np. poprzez wstąpienie w całość praw i obowiązków banku z umowy kredytu.

Upadłość dewelopera – i co dalej?

Zgodnie z ustawą – Prawo upadłościowe ogólnym celem ogłoszenia upadłości jest jak najpełniejsze zaspokojenie wierzycieli, a jeśli racjonalne względy na to pozwolą – zachowanie przedsiębiorstwa upadłego. W przypadku upadłości dewelopera celem jest nie tylko spłata wierzycieli, ale także, a nawet przede wszystkim zabezpieczenie interesów klientów poprzez przeniesienie na nich własności lokali. Przepisy upadłościowe przewidują kilka niezależnych rozwiązań mających stanowić system ochrony praw nabywców.

Z dniem 1 lipca 2022 roku ulegnie zmianie zakres stosowania przepisów regulujących postępowanie upadłościowe wobec deweloperów zawartych w ustawie – Prawo upadłościowe. Nowelizacja będzie miała istotne znaczenie dla uruchomienia gwarancji z DFG, w sytuacji gdy środki nabywcy zostaną zgromadzone na otwartym MRP. Podstawą uruchomienia takiej gwarancji będzie m.in.:

• postanowienie sędziego-komisarza o odmowie prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego przez syndyka,
• postanowienie sędziego-komisarza o wyrażeniu zgody na odstąpienie od dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego,
• niewydanie przez sędziego-komisarza postanowienia w przedmiocie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego w terminie trzech miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości.

Syndyk poinformuje bank prowadzący MRP o wydaniu jednego z wyżej wymienionych postanowień. Przedmiotowy mechanizm sprawia, że w przypadku konieczności wypłat, DFG zwraca nabywcy jedynie kwotę, która została wypłacona z MRP deweloperowi przez bank. Pozostałe środki zgromadzone na rachunku, które nie zostały wypłacone deweloperowi, nabywca otrzyma od banku prowadzącego MRP.

Podstawa prawna:

Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (DzU z 2021 r., poz. 1177)

Ustawa z 10 czerwca 2016 r. o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, systemie gwarantowania depozytów oraz przymusowej restrukturyzacji (tekst jedn. DzU z 2020 r., poz. 842 ze zm.)

Ustawa z 23 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe (tekst jedn., Dz.u z 2020 r., poz. 1228 se zm.)