Agnieszka Lewandowska w Rzeczpospolitej „Czy nowa ustawa deweloperska chroni nabywców mieszkań?”

Agnieszka Lewandowska w Rzeczpospolitej „Czy nowa ustawa deweloperska chroni nabywców mieszkań?”

1 lipca br. wchodzi w życie ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Ustawę zaprojektowano w celu ochrony praw nabywców, jednak nie wszystkie jej regulacje będą dla nich korzystne.

owa ustawa deweloperska niewątpliwie zdecydowanie poszerza ochronę nabywców przed ryzykiem utraty środków zainwestowanych w nieruchomość. Ale czy konsekwentnie realizuje ona założenie poprawy pozycji nabywców?

Umowa rezerwacyjna – idea słuszna, ale…

Ustawa w odpowiedzi na potrzeby praktyki wprowadza instytucję umowy rezerwacyjnej polegającej na czasowym wyłączeniu z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Potrzeba ustawowego uregulowania umów rezerwacyjnej uzasadniana jest ryzykiem:

– utraty wpłacanych przez nabywcę pieniędzy tytułem opłat rezerwacyjnych,

– swobodnego wycofywania się przez deweloperów z rezerwacji celem sprzedaży lokalu innemu nabywcy za wyższą cenę,

– wprowadzania przyszłego nabywcy w błąd co do przedsięwzięcia deweloperskiego wobec braku obowiązku uprzedniego doręczenia prospektu informacyjnego.

Nowe przepisy w odpowiedzi na podnoszone problemy określają minimalną treść umowy rezerwacyjnej, maksymalną wysokości opłaty rezerwacyjnej, zasady jej zwrotu, a także przewidują obowiązek doręczenia prospektu informacyjnego przed zawarciem umowy rezerwacyjnej. Nowe regulacje nie stanowią jednak panaceum na wszelkie problemy potencjalnych nabywców, a co więcej niekiedy mogą utrudnić praktyczne zastosowanie umów rezerwacyjnych z przyczyn wskazanych poniżej.

Po pierwsze, wbrew potrzebom praktyki umowa rezerwacyjna będzie (pod rygorem nieważności) zawierana w formie pisemnej. Oznacza to, że powszechne „rezerwowanie lokalu” w drodze wiadomości e-mail nie będzie skuteczne, co trudno uznać na rozwiązanie wygodne dla nabywców zainteresowanych szybkim i zdalnym wyłączeniem lokalu z oferty.

Po drugie, zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej zdają się rozmijać z faktycznym interesem rezerwującego. Ustawa stanowi, iż opłata rezerwacyjna będzie niezwłocznie zwracana rezerwującemu jeżeli nie uzyska on pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej.

Co jednak w sytuacji, w której decyzja kredytowa w ogóle nie zdążyła zapaść w okresie przewidzianym umową rezerwacyjną? Powszechnie wiadomym jest wszak, iż okres oczekiwania na decyzje kredytową jest długotrwały i niemożliwy do precyzyjnego określenia. Ustawa nie przewiduje jednak zwrotu opłaty rezerwującemu, a zatem należy uznać, iż uiszczona opłata „przepada”.

Ustawa przewiduje ponadto zwrot opłaty w przypadku gdy deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego. Brak jednak uprawnienia do zwrotu opłaty w przypadku niekorzystnych dla rezerwującego zmian w prospekcie informacyjnym.

WAŻNE!

Jeżeli deweloper podniesie cenę lokalu, ale poinformuje o rzeczonym fakcie rezerwującego, to rezerwujący nie będzie mógł bezkosztowo wycofać się z umowy, bowiem utraci opłatę rezerwacyjną.

Powyższa luka stwarza dla dewelopera wygodny sposób na stosunkowo swobodne zarządzanie rezerwacjami, które uzna za niekorzystne.

Ponadto, przepis przewiduje wątpliwy co do swej skuteczności obowiązek zwrotu rezerwującemu opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości – w przypadku gdy przy umowie sprzedaży poprzedzonej umową rezerwacyjną deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości. Przepis ten budzi wątpliwości co do jego zastosowania, albowiem do umów sprzedaży, o których mowa w art. 3 i art. 4 nowej ustawy deweloperskiej nie stosuje się regulacji art. 41 ust. 6-8 nakładającej na dewelopera obowiązek usunięcia wad.

Niezależnie od powyższego pamiętać należy, iż przepisy nowej ustawy będą miały zastosowanie jedynie do umów rezerwacyjnych, których treść odpowiada ustawie. Nietrudno wyobrazić sobie, iż rynek wypracuje rozwiązania umowne, które nie będą wypełniały definicji ustawowej (a zatem nie będą podlegać ochronie z ustawy), niemniej ostatecznie będą zmierzać do analogicznego celu co umowa rezerwacyjna.

Nabywca karany surowiej od dewelopera

Przepisy obowiązującej nadal ustawy deweloperskiej przewidują, iż treść umowy deweloperskiej musi określać wysokość odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej. Kary umowne stanowią dla nabywcy sposób na stosunkowo proste zrekompensowanie skutków opóźnienia dewelopera oraz zmobilizowanie go do dotrzymania terminów. Kary umowne są praktycznym narzędziem ochrony interesów nabywcy.

Nowa ustawa usuwa rzeczony zapis, przewidując w zamian jedynie fakultatywne uprawnienie do zastrzeżenia odsetek i kar umownych w umowie deweloperskiej. W konsekwencji, stosownie do nowej ustawy, uchybienia dewelopera nie będą musiały być obwarowane roszczeniem nabywcy o zapłatę kary umownej.

WAŻNE!

Nie należy wykluczyć, iż orzecznictwo opowie się za obowiązkiem wprowadzania do umowy kar umownych, niemniej modyfikacja zapisów ustawy otwiera pole do ich niestosowania przez deweloperów.

Powyższej zmiany nie zniweluje wprowadzona instytucja rekompensaty dla nabywcy z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy przez dewelopera. Należy wszak zauważyć, iż rekompensata przysługuje jedynie jeżeli umowa nie przewiduje ani kary umownej ani odsetek. Powyższe stawia pod znakiem zapytania praktyczną przydatność instytucji rekompensaty. Deweloper będzie mógł wszak z łatwością zwolnić się od ryzyka jej zapłaty wprowadzając do umowy korzystny dla siebie zapis np. w postaci obowiązku zapłaty przez nabywcę odsetek za opóźnienie w zapłacie ceny.

Nowa ustawa deweloperska zdaje się ponadto próbować zrównać obciążenie stron umowy w zakresie odsetek i kar umownych, jednak próbę tę ocenić należy za chybioną. Zapis sformułowany w art. 39 ust. 1 nowej ustawy deweloperskiej stanowi, iż:

„Jeżeli w umowie deweloperskiej albo w umowie, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2, określono wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera i kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy, wysokość należności z tytułu odsetek przysługujących deweloperowi nie może przewyższać wysokości należności z tytułu kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy”.

Analiza powołanego przepisu wyraźnie wskazuje, iż zrównuje on wysokość należności, nie zaś wysokość zastrzeżonych stawek. Konsekwentnie deweloper może przewidzieć w umowie, iż jego uchybienia umowne będą sankcjonowane znacznie niższą stawką kary umownej od stawki przewidzianej dla uchybień nabywcy. Dopiero na etapie naliczania konkretnych kar i odsetek obciążenia obu stron zostaną zrównane.

Przykład

Zastrzeżenie umowne przewiduje odsetki w wysokości 0,03 proc. za każdy dzień́ opóźnienia nabywcy w zapłacie ceny oraz karę umowną w wysokości 0,01 proc. ceny za każdy dzień́opóźnienia w zawarciu umowy przeniesienia własności lokalu przez dewelopera.

Zgodną z przepisami będzie sytuacja, w której deweloper dopuści się trzech osobnych naruszeń zagrożonych niską karą, zaś nabywca popełni pojedyncze naruszenie zagrożone wysokimi odsetkami. Zsumowane należności obu stron mogą zatem wyrażać się tą samą kwotą, pomimo, iż poziom naruszeń umownych dewelopera będzie istotnie wyższy.

Przykład

Deweloper opóźnił się o siedem dni zarówno w doręczeniu nowego prospektu informacyjnego, usunięciu wady oraz w przeniesieniu własności lokalu, zaś za każdy dzień opóźnienia zobowiązany jest zapłacić karę umowną w wysokości 0,01proc. ceny. Przy cenie lokalu wynoszącej 500 tys. zł, deweloper będzie obowiązany do zapłaty kwoty 1050 zł. Jednocześnie nabywca opóźnił się o siedem dni w zapłacie ceny, zaś za każdy dzień naliczane są odsetki w wysokości 0,03 proc. Przy cenie lokalu wynoszącej 500 tys. zł, nabywca również będzie obowiązany do zapłaty kwoty 1050 zł, chociaż opóźnił się z realizacją tylko jednego zobowiązania.

Orzecznictwo może w praktyce dążyć do skorygowania postanowień umownych poprzez odwołanie do konstrukcji abuzywności, niemniej nowa regulacja ustawowa istotnie utrudni ich wykluczanie z obrotu. Nowa ustawa deweloperska dopuszcza taki rozkład kar i odsetek, gdyż wprowadza jedynie obowiązek zrównania naliczonych należności, nie zaś stawek.

Ponadto, powyższa regulacja stwarza ryzyko, iż deweloper, który otrzymał od nabywcy odsetki z tytułu naruszeń postanowień umownych, będzie celowo opóźniał się z wykonaniem umowy celem uchronienia się przed obowiązkiem zwrotu pobranych odsetek. Dopiero wszak naliczenie kar umownych za naruszenia dewelopera wyrówna należności z tytułu odsetek przysługujących deweloperowi.

Co więcej, powyższy zapis nakazuje zrównywanie jedynie należności z kar umownych z należnościami z tytułu odsetek zastrzeżonych w umowie. Konsekwentnie, w przypadku braku uregulowania odsetek w umowie i dochodzenia odsetek przez dewelopera na podstawie ustawy, roszczenie dewelopera będzie mogło przewyższać roszczenia nabywcy.

Brak roszczenia o obniżenie ceny

Nowa ustawa deweloperska zawiera szereg korzystnych dla nabywcy regulacji związanych z procedurą odbioru oraz wadami istotnymi i nieistotnymi ujawnionymi w lokalu mieszkalnym lub domu jednorodzinnym. Obecny sposób uregulowania procedury uniemożliwia nabywcy odmowę odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w przypadku, gdy posiada on wady istotne. Nowe przepisy wyposażają natomiast nabywcę w prawo odmowy odbioru w przypadku stwierdzenia, że lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny posiada wadę istotną i jednocześnie deweloper odmówi uznania jej w protokole, a także prawo odstąpienia od umowy przez nabywcę z uwagi na istnienie wady istotnej – na warunkach określonych w ustawie.

Nowe przepisy usprawniają ponadto procedurę usuwania wad nieistotnych przydając nabywcy prawo do usunięcia uznanej wady nieistotnej na koszt dewelopera w przypadku jego zwłoki, a ponadto wyposażają nabywcę w prawo zgłaszania wad stwierdzonych po odbiorze, ale przed przeniesieniem własności nieruchomości.

Poszerzenie uprawnień nabywcy do odstąpienia od umowy oraz uprawnień do usuwania wad na koszt dewelopera wymaga poczynienia następującej uwagi: przepisy ustawy zawarte w art. 41 mają charakter kompletny, a zatem nie odsyłają do przepisów o rękojmi. Przepisy o rękojmi będą mieć zastosowanie jedynie do umów sprzedaży, względnie umów sprzedaży poprzedzonych umową przedwstępną czy rezerwacyjną. Przepisy kodeksu cywilnego dotyczące rękojmi znajdą zastosowanie dopiero do wad zgłaszanych po przeniesieniu własności na nabywcę na podstawie umowy sprzedaży.

Przepisy kodeksu cywilnego o rękojmi nie będą natomiast obejmować umów deweloperskich, a zatem umów zawieranych na etapie budowy. W wykonaniu umowy deweloperskiej tj. umowy zobowiązującej zawiera się umowę przeniesienia własności, nie zaś umowę sprzedaży o podwójnym skutku, a zatem nigdy nie powstaje ochrona z rękojmi w rozumieniu kodeksu cywilnego. Konsekwentnie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na podstawie umowy deweloperskiej będą przysługiwać jedynie uprawnienia określone w art. 41 nowej ustawy deweloperskiej. Strona umowy deweloperskiej nie będzie zatem dysponować np. roszczeniem o obniżenie ceny.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Nowa ustawa deweloperska tworzy Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DGF) jako jedną z licznych zmian nakierowanych na ochronę nabywców przed trudnościami w odzyskaniu środków zarówno w przypadku upadłości dewelopera bądź upadłości banku, w którym prowadzony jest mieszkaniowy rachunek powierniczy, jak i w sytuacji np. odstąpienia przez nabywcę od umowy – a to niezależnie od stopnia wykorzystania przez dewelopera środków zgromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym (MRP).

Wśród wprowadzanych mechanizmów ochrony nabywców oprócz DFG wymienić należy także: istotne poszerzenie zakresu stosowania ustawy, zakaz dokonywania wpłat przez nabywców przed zrealizowaniem przez dewelopera danego etapu, czy obowiązek dewelopera dysponowania już na etapie rozpoczęcia sprzedaży zgodą banku lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu/domu i przeniesienie jego własności na nabywcę po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę lub zobowiązanie do jej udzielenia uzupełniają siatkę ochrony nabywcy przed utratą zainwestowanych środków.

Nowa ustawa przewiduje, iż obowiązkiem odprowadzenia przez dewelopera składki na DFG będą objęte wszystkie środki wpłacane na mieszkaniowy rachunek powierniczy, a zatem co do zasady środki wpłacane tytułem zapłaty ceny za lokal/dom. Maksymalna wysokość stawki procentowej, według której jest wyliczana wysokość składki nie może przekraczać 1 proc. – w przypadku otwartych MRP o albo 0,1 proc. – w przypadku zamkniętych MRP.

DFG może budzić wątpliwości zarówno co do warunków wypłaty środków z funduszu, jak i w zakresie niezbędności jego utworzenia wobec wprowadzenia szeregu innych mechanizmów ochronnych nabywców. Jednakże z perspektywy nabywców DFG stwarza w istocie tylko jeden (lecz niezmiernie istotny) problem, tj. wpływ DFG na ceny mieszkań. Obowiązek odprowadzania składek na DFG będzie wszak skutkować podniesieniem kosztów inwestycji, co w konsekwencji stwarza wydatne ryzyko podwyższenia przez deweloperów cen lokali mieszkalnych/domów jednorodzinnych. Według Polskiego Związku Firm Deweloperskich nałożone na deweloperów obowiązki (w tym finansowe) mogą doprowadzić do wzrostu kosztu budowy mieszkań o 2 proc. Powstaje przeto pytanie: czy DFG przyniesie więcej korzyści czy strat dla przeciętnego nabywcy?

Podstawa prawna:

Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (DzU z 2021 r., poz. 1177)

Artykuł: https://www.rp.pl/nieruchomosci/art35747971-czy-nowa-ustawa-deweloperska-ochroni-nabywcow-mieszkan