Iwo Duszyński w Rzeczpospolitej „Postępowanie o opróżnienie lokalu albo o wydanie nieruchomości”

Iwo Duszyński w Rzeczpospolitej „Postępowanie o opróżnienie lokalu albo o wydanie nieruchomości”

Opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości – to sposoby egzekucji, dotyczące wielu sytuacji życiowych. Obowiązek dłużnika może wynikać z przepisów o ochronie prawa własności, o ochronie posiadania, postanowień umowy, czy innych przepisów szczególnych.

Jako przykład obowiązku dłużnika wynikającego z umowy można wskazać obowiązek zwrotu rzeczy po zakończeniu najmu. Przykładem sytuacji, w której obowiązek wydania lub opróżnienia nieruchomości wynika z przepisów szczególnych jest także uprawnienie współlokatora lub właściciela innego lokalu w tym samym budynku do wytoczenia powództwa przeciwko uciążliwemu lokatorowi. Pozew taki umożliwia rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego tego lokatora do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.

Nie należy także zapominać o nabyciu lokalu w toku egzekucji z nieruchomości. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność nieruchomości na nabywcę. Ten ostatni etap egzekucji nie zawsze jednak jest tożsamy z uzyskaniem władania nad nabytą nieruchomością. Często bowiem przedmiotem egzekucji są nieruchomości zamieszkałe przez dłużnika lub inne osoby.

W takiej sytuacji podstawą wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia pomieszczeń jest prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności. Ustawodawca wprowadza ułatwienie dla nabywcy licytacyjnego, gdyż nie musi on uzyskiwać odrębnego tytułu by odzyskać kupioną nieruchomość, ani nie musi składać wniosku o nadanie postanowieniu klauzuli wykonalności. Wystarczającym jest przedłożenie prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności.

Wydanie nieruchomości czy jej opróżnienie?

Użyte w treści art. 1046 § 1 kodeksu postępowania cywilnego (k.p.c.) sformułowanie: „Jeżeli dłużnik ma wydać nieruchomość lub statek albo opróżnić pomieszczenie” może powodować niejasności sugerujące, że są to dwie oddzielne czynności. Tak jednak nie jest, ponieważ wskazane wprowadzenie w posiadanie należy wiązać również z opróżnieniem lokalu. Tylko połączenie tych dwóch czynności może zagwarantować realizację praw właściciela nieruchomości. Stanowisko to potwierdza Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 20 czerwca 2000 roku (III CZP 16/00): „Zważyć należy, że treść prawa własności określa przepis art. 140 k.c. Porównując to prawo z innymi, nie sposób pominąć, że jest to najszersze prawo dające władztwo nad rzeczą, i to w sposób bezterminowy. Jego cechą charakterystyczną jest w szczególności zakres ochrony, przysługującej przeciwko każdemu, kto narusza władztwo właściciela nad rzeczą (erga omnes), nie dysponując skutecznym wobec właściciela prawem, które może wynikać bądź z przysługiwania ograniczonego prawa rzeczowego, bądź prawa obligacyjnego. Nie może budzić wątpliwości, że zaspokojenie wierzyciela (właściciela) dochodzącego wydania takiej nieruchomości, następuje z chwilą usunięcia z pomieszczeń osób i rzeczy, które przeszkadzają całkowitemu objęciu pomieszczeń przez wierzyciela”.

Należy zaznaczyć, że zakres czynności podjętych przez komornika będzie każdorazowo różnił się w zależności od konkretnej sprawy. I tak wprowadzenie w posiadanie może polegać jedynie na przekazaniu wierzycielowi kluczy lub dokumentów. W innych wypadkach koniecznym może być usunięcie dłużnika oraz innych osób z nieruchomości (także przy użyciu przymusu bezpośredniego), a także usunięcie z niej ruchomości dłużnika.

Wszczęcie egzekucji

Wniosek o wprowadzenie wierzyciela w posiadanie składamy do komornika właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Przy egzekucji wydania nieruchomości komornik jeszcze przed wezwaniem dłużnika do dobrowolnego wykonania obowiązku powinien wysłuchać go w celu ustalenia, jakie czynności będą konieczne do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie. Następnie komornik wzywa dłużnika do dobrowolnego wykonania obowiązku.

Termin na wykonanie obowiązku komornik powinien dostosować do okoliczności sprawy, a także do możliwości dłużnika. W zależności od konkretnej sytuacji termin ten może wynosić zaledwie 3 dni, a w uzasadnionych wypadkach nawet i wiele miesięcy.

Termin wyznaczony przez komornika na dobrowolne wykonanie obowiązku jest terminem sądowym. Oznacza to, że z ważnych powodów można go przedłużyć, a nawet i przywrócić (gdy dłużnik nie dochował terminu bez swojej winy).

WAŻNE!

Egzekucja może być prowadzona przeciwko każdemu, kto uzyskał władanie nad nieruchomością czy lokalem, niezależnie od tego kto jest wskazany w treści tytułu wykonawczego. Ustawa wprowadza tylko jeden wymóg: podmiot ten musiał uzyskać władanie po wszczęciu postępowania, w którym wydano tytuł uprawniający do wszczęcia egzekucji.

Dalsza część postępowania zależy od tego, czy nieruchomość (lub sam lokal) służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika. W skrócie: lokal służy dłużnikowi do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, jeżeli dłużnik faktycznie w nim zamieszkuje. Niezależnie od formalnego przeznaczenia tego lokalu np. zamieszkiwanie w lokalu użytkowym.

Lokal a pomieszczenie

W treści przepisów regulujących opisywaną instytucję spotykamy się zarówno z pojęciem pomieszczenia oraz lokalu. Występują one obok siebie, co może powodować wątpliwości, czy należy te pojęcia traktować zamiennie, czy stanowią oddzielne zagadnienia.

W piśmiennictwie wskazuje się, że pojęcie „pomieszczenie” jest pojęciem szerszym niż lokal. Wynika to m.in. z treści art. 1046 § 4 kodeksu postępowania cywilnego, który oddzielnie reguluje egzekucję konkretnej kategorii pomieszczenia – lokalu służącego zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika (tak m.in. „Art. 1046 KPC T. II red. Szanciło 2019, wyd. 1/Łochowski”). Można więc przyjąć, że pomieszczeniem jest lokal mieszkalny bądź użytkowy, a także inne pomieszczenie niebędące lokalem.

Egzekucja z lokalu niesłużącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych

Do lokali niesłużących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych możemy zaliczyć m.in. lokale użytkowe a także nieruchomości niezabudowane. W tej sytuacji przebieg postępowania jest mniej sformalizowany – komornik wprowadza wierzyciela w posiadanie i usuwa ruchomości niebędące przedmiotem egzekucji i oddaje je dłużnikowi. W przypadku nieobecności dłużnika, komornik przekaże ruchomości dorosłemu domownikowi, a gdyby i to nie było możliwe – ustanowi dozorcę i przekaże mu na przechowanie przedmioty na koszt dłużnika.

Dozorca niezwłocznie wzywa dłużnika do odbioru ruchomości w wyznaczonym terminie, który nie może być krótszy niż 30 dni. Jeżeli w tym czasie dłużnik nie odbierze rzeczy, dozorca składa do sądu wniosek o sprzedaż ruchomości dłużnika. Do wniosku dozorca dołącza wezwanie do odbioru rzeczy, skierowane do dłużnika oraz dowód jego doręczenia. Przed rozstrzygnięciem wniosku sąd ma obowiązek wysłuchać dłużnika.

Sąd albo nakaże sprzedaż ruchomości, a jeżeli nie przedstawiają wartości – zarządzi inny sposób rozporządzenia nimi, nie wyłączając ich zniszczenia. Sąd może przekazać je np. na cele charytatywne. Postanowienie sądu dotyczące sprzedaży rzeczy lub ich zniszczenia jest zaskarżalne.

Egzekucja z lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych

Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może on zamieszkać.

Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie.

W toku postępowania, wierzycielowi, dłużnikowi oraz osobom trzecim przysługuje uprawnienie do wskazania pomieszczenia odpowiadającego wymogom tymczasowego pomieszczenia. W praktyce pozwala to na znaczące przyspieszenie postępowania, gdyż po wskazaniu takiego pomieszczenia komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności.

Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Dłużnik może zostać usunięty do noclegowni, gdy:

  • nakazanie opróżnienia lokalu zostało orzeczone z powodu stosowania przemocy w rodzinie;
  • nakazanie opróżnienia lokalu zostało orzeczone z powodu rażącego lub uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania czyniącego uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku;
  • dłużnik dokonał zajęcia opróżnionego lokalu bez tytułu prawnego;
  • dłużnik został zobowiązany do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego;
  • dłużnik został zobowiązany do opróżnienia tymczasowego pomieszczenia;
  • dłużnik został zobowiązany do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu lub najmu instytucjonalnego z dojściem do własności;

W przypadku lokalów zamieszkałych zastosowanie ma ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej jako: „ustawa o ochronie praw lokatorów”). Wprowadza ona szereg ograniczeń mających na celu ochronę praw dłużników w postępowaniu. Należy jednak pamiętać, że ograniczenia te nie mają zastosowania, gdy powodem opróżnienia lokalu jest stosowanie przemocy w rodzinie, wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego, albo inne zachowanie, które czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku.

Do najistotniejszych ograniczeń zaliczamy:

  • okres ochronny – obowiązuje on od 1 listopada do 31 marca. W tym okresie nie można usunąć dłużnika z lokalu, chyba że wskazano mu lokal zastępczy.

WAŻNE!

Lokalem zastępczym nie jest noclegownia, schronisko, ani pomieszczenie tymczasowe;

  • uprawnienie do najmu socjalnego lokalu – w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu wydanym wobec lokatora, sąd orzeka czy lokatorowi przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu czy też nie. Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego lokalu ciąży na gminie. W związku z powyższym, komornik prowadzący egzekucję ma obowiązek wstrzymać się z opróżnieniem takiego lokalu, aż do złożenia dłużnikowi przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.
  • w sytuacji, gdy dłużnikowi nie przysługuje uprawnienie do najmu socjalnego, ani tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, komornik występuje do gminy właściwej ze względu na położenie lokalu podlegającemu opróżnieniu o wyznaczenie dłużnikowi pomieszczenia tymczasowego (>patrz ramka).

W wypadku gdy dłużnikowi przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, a gmina takiego nie wskaże – opróżnienie lokalu nie może zostać wykonane. W takiej sytuacji, na mocy art. 417 § 1 k.c., wierzycielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze w stosunku do gminy za powstałą szkodę.

WAŻNE!

Na mocy tzw. „ustawy covidowej” w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Jedynym wyjątkiem dotyczącym wierzycieli jest zapis o eksmisji członka rodziny odpowiedzialnego za przemoc w rodzinie.

Koszty postępowania w przedmiocie wprowadzenia wierzyciela w posiadanie

Od wniosku o wszczęcie egzekucji wprowadzenia w posiadanie nieruchomości, lokalu lub pomieszczenia służącego do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych dłużnika komornik pobiera opłatę stałą w wysokości 1500 złotych.

Jeżeli egzekucja nie dotyczy nieruchomości, lokalu lub pomieszczenia służącego do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych dłużnika opłata ta wynosi 2000 złotych.

Opłata ta jest stała i nie zależy od wielkości nieruchomości, ani innych czynników. Jedynym wyjątkiem jest sytuacja, gdy nieruchomość, lokal lub pomieszczenie są wykorzystywane przez dłużnika wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej. W takiej sytuacji opłatę w wysokości 2000 złotych powiększa się o 1000 złotych od drugiej i każdej kolejnej izby wchodzącej w skład nieruchomości, lokalu lub pomieszczenia, którego ma dotyczyć egzekucja. Łączna opłata nie może być jednak wyższa niż 30 000 złotych.

WAŻNE!

Prawodawca nie zdefiniował pojęcia „izba”. Może to powodować rozbieżności w ustalanej przez komornika opłacie w zależności od tego, co zostanie przez komornika uznane za izbę.

Zważywszy na szczątkowe odniesienia do izby zawarte w ustawie z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, a także bardziej szczegółową definicję zawartą w Instrukcji metodologicznej do Narodowego Spisu Powszechnego Ludności i Mieszkań w 2002 r., której autorem jest Biuro Spisów Głównego Urzędu Statystycznego, można stworzyć przybliżoną definicję tego, co należy uznać za izbę. W związku z powyższym, izba:

  • musi być wydzielona trwałymi ścianami;
  • powinna znajdować się w obrębie budynku;
  • musi być przeznaczona na stały pobyt ludzi;
  • posiadać powierzchnię nie mniejszą niż 4 m kw.

Podstawa prawna:

– ustawa z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (DzU z 1964, nr 43 poz. 296)

– ustawa z 28 lutego 2018 r. o kosztach komorniczych (DzU z 2018, poz. 770)

– ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (DzU 2001 nr 71 poz. 733)

– ustawa z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (DzU 2020 poz. 374)

– ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU 1994 nr 85 poz. 388)

W cyklu dot. odzyskiwania długów opublikowaliśmy:

30 lipca – „Opłaty komornicze: kogo obciążają i jaka jest ich wysokość”

23 lipca – „Miarkowanie opłaty egzekucyjnej”

Link do artykułu: https://www.rp.pl/Nieruchomosci/308199992-Postepowanie-o-oproznienie-lokalu-albo-o-wydanie-nieruchomosci.html