Agata Duda-Bieniek w Rzeczpospolitej „Najemcy zapłacą niższy czynsz w okresie lockdownu”

Agata Duda-Bieniek w Rzeczpospolitej „Najemcy zapłacą niższy czynsz w okresie lockdownu”

Nowelizacja ustawy „covidowej”, która wejdzie w życie 23 lipca 2021 r., przewiduje, że w okresie obowiązywania zakazu działalności galerii handlowych o powierzchni powyżej 2 tys. mkw. czynsz dla najemców zostanie obniżony o 80 proc., a przez trzy miesiące po zniesieniu zakazu prowadzenia działalności będzie to 50 proc. Część przepisów nowelizacji ma zastosowanie do stanów prawnych przed jej wejściem w życie. Czy taka regulacja stanowi remedium na problemy najemców?

Ustawą z 24 czerwca 2021 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw wprowadzono szereg oczekiwanych od dłuższego czasu przez najemców uregulowań. Kierunek zmian odbiega jednak od pierwotnego projektu. W jego uzasadnieniu projektodawca wskazywał, że mając na względzie konieczność utrzymania możliwości wykonywania działalności gospodarczej w warunkach, jakie miały miejsce przed wybuchem pandemii, zaistniała niezbędność dostosowania zasad przewidzianych w obowiązującym art. 15ze ustawy „covidowej”do stale zmieniających się okoliczności. Zmiany zostały wprowadzone, ale czy zapowiadane przez ustawodawcę dostosowanie zasad uwzględnia interes najemców, określanych przez rządzących jako słabszą stronę konfliktu? Odpowiedzi udzieli przyszłość, gdyż znaczna część zmian właśnie jej dotyczy.

1. Dlaczego art. 15ze ustawy „covidowej” został uchylony?

Jednym z głównych założeń omawianej nowelizacji jest uchylenie art. 15ze ustawy „covidowej”. Przepis, którym ustawodawca starał się poniekąd zrekompensować stronom negatywne skutki lockdownu miał więcej przeciwników niż zwolenników, a w ocenie najemców faworyzował tylko jedną stronę – właścicieli galerii handlowych. Przewidywał on bowiem wygaśnięcie (de facto zawieszenie) wzajemnych zobowiązań stron umów najmu w okresie zakazu prowadzenia działalności w galeriach handlowych. Zawieszenie było jednak warunkowane wykonaniem przez najemcę obowiązku złożenia właścicielowi galerii oferty przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres lockdownu przedłużony o sześć miesięcy. Lockdownów było zaś już cztery – najemca mógł zatem złożyć kilka ofert przez co umowa najmu uległa przedłużeniu na okres przekraczający dwa lata, warunki umowy zaś – pomimo zasadniczych zmian w międzyczasie – pozostały te same. Stąd też najemcy dość często nie korzystali – z określanego mianem betonowego koła ratunkowego – przepisu. Wydaje się, że sam ustawodawca dostrzegł problem, przez co nowelizacją uchylił powyższy artykuł i zaproponował nowe rozwiązanie.

2. Jakie rozwiązanie zastąpiło uchylony przepis?

Dodanie art. 15ze1 to kluczowa zmiana nowelizacji. Przepis zakłada, że czynsz ulega stosownemu obniżeniu:

– w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w galeriach handlowych do 20 proc. wysokości tych świadczeń należnych udostępniającemu na podstawie umowy przed dniem 14 marca 2020 roku,

– w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia każdego zakazu – do 50 proc. wysokości tych świadczeń należnych udostępniającemu na podstawie umowy przed dniem 14 marca 2020 roku.

Ustawodawca z góry zatem określił wysokość czynszu przysługującego wynajmującym, stosunkowo obniżając go we wskazanym okresie. Obniżenie czynszu odwołuje się do wysokości świadczeń przed 14 marca 2020 roku (a zatem sprzed okresu pandemii i wprowadzonych w związku z nią ograniczeń). Powyższe rozwiązanie należy uznać za bardziej korzystne dla najemców aniżeli uchylony art. 15ze, który jedynie prowizorycznie zabezpieczał ich prawa. Przede wszystkim obniżenie czynszu nie jest powiązane z koniecznością wydłużenia okresu obowiązywania umowy najmu o okres zakazu prowadzenia działalności wydłużony o sześć miesięcy, a ponadto zakłada obniżenie wysokości czynszu także przez stosowny okres po zniesieniu zakazu. Rozwiązanie ma jednak także swoje mankamenty. Pandemia zmieniła nawyki kupujących, wysokość czynszu uległa zmianie – stąd też obliczanie stosownego obniżenia poprzez odniesienie się do wysokości świadczeń przed 14 marca 2020 roku nie do końca wydaje się być racjonalnym miernikiem.

3. Czy art. 15ze1 dotyczy wszystkich najemców?

Nie, z obniżenia wskazanego w wymienionym przepisie będą mogli skorzystać jedynie uprawnieni z tytułu używania powierzchni handlowej należnych udostępniającemu na podstawie zawartej przed dniem 14 marca 2020 roku umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej. Dla najemców, którzy zawarli umowę po 14 marca 2020 roku propozycja ustawodawcy będzie niedostępna.

4. Co w sytuacji gdy obniżenia zaproponowane przez ustawodawcę będą kwestionowane przez strony?

Ustawodawca odwołuje się w tej sytuacji wprost do art. 3571 kodeksu cywilnego (tzw. klauzula rebus sic stantibus). Jeżeli obniżenie wysokości świadczeń nie będzie uzasadnione, każda ze stron może żądać oznaczenia przez sąd wysokości obniżenia świadczeń uprawnionego. Oczywiście, nawet bez powyższego odwołania strony mogły i nadal mogą wystąpić z powództwem. Jednakże walka przed sądem w oparciu o klauzulę nadzwyczajnej zmiany stosunków oznacza zarówno dla najemców jak i wynajmujących lata procesów i dodatkowe koszty (w tym m.in. obsługi prawnej). Wydaje się zaś, że najemcy oczekują rozwiązania ich bieżących problemów od razu, bez lat oczekiwania na pozytywne rozstrzygnięcie, na które może już być zdecydowanie za późno.

5. Czy znowelizowana ustawa będzie miała zastosowanie do wcześniejszych lockdownów?

W toku prac nad nowelą najwięcej wątpliwości interpretacyjnych (w tym największy sprzeciw galerii handlowych) budził art. 7 znowelizowanej ustawy. Pierwotnie przepis ten zakładał, że:

– najemca, który złożył ofertę przedłużenia umowy najmu zgodnie z art. 15ze ust. 2 ustawy zmienianej,

– może w terminie 14 dni od dnia wejście w życie ustawy zmieniającej,

– złożyć oświadczenie woli o cofnięciu ww. oferty,

– a wówczas będzie miał zastosowanie znowelizowany art. 15ze1,

– oświadczenie woli wywoła skutki od dnia jego złożenia,

– niezłożenie oświadczenia woli o cofnięciu oferty będzie jednoznaczne z obowiązywaniem dotychczasowych uregulowań (brak konieczności opłacania czynszu za okres lockdownu z jednoczesną koniecznością przedłużenia umowy najmu o czas zakazu prowadzenia działalności gospodarczej plus sześć miesięcy).

Obecne brzmienie w ogłoszonej już ustawie w sposób znaczący odbiega od powyższego uregulowania. Wprowadzony art. 7 przewiduje bowiem:

– najemca, który złożył ofertę przedłużenia umowy najmu zgodnie z art. 15ze ust. 2 ustawy zmienianej, której termin złożenia upływał po 31 grudnia 2020 roku,

– może w terminie 14 dni od dnia wejście w życie ustawy zmieniającej,

– złożyć oświadczenie woli o cofnięciu ww. oferty,

– uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli nie obejmuje wygaśnięcia wzajemnych zobowiązań stron umowy, na podstawie art. 15ze ust. 1 ustawy zmienianej w art. 1, oraz przedłużenia umowy o okres, który upłynął z dniem poprzedzającym złożenie oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli,

– niezłożenie oświadczenia woli o cofnięciu oferty będzie jednoznaczne z obowiązywaniem dotychczasowych uregulowań (brak konieczności opłacania czynszu za okres lockdownu z jednoczesną koniecznością przedłużenia umowy najmu o czas zakazu prowadzenia działalności gospodarczej plus sześć miesięcy).

Przepis znajdujący się w znowelizowanej ustawie zdecydowanie odchodzi od pierwotnie zaproponowanego przez ustawodawcę uregulowania.

Po pierwsze, cofnięcie oferty dotyczy jedynie ofert, których termin złożenia upływał po 31 grudnia 2020 roku – tym samym nie będzie mieć zastosowania do wszystkich lockdownów, na co wskazywało jego wcześniejsze brzmienie.

Po drugie, w przypadku złożenia przez najemcę oświadczenia woli o cofnięciu oferty, nie będzie mieć automatycznie zastosowania znowelizowany art. 15ze1. W konsekwencji nie dojdzie odgórnie do obniżek czynszu w zakresie w nim przewidzianym.

Po trzecie, uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli nie obejmuje wygaśnięcia wzajemnych zobowiązań stron umowy, na podstawie art. 15ze ust. 1 ustawy zmienianej w art. 1, oraz przedłużenia umowy o okres, który upłynął z dniem poprzedzającym złożenie oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli.

Analiza wprowadzonego przepisu prowadzi zatem do wniosku, że będzie mieć zastosowanie przede wszystkim do przyszłych lockdownów.

6. Do kiedy najemcy mogą złożyć oświadczenie o cofnięciu oferty?

Najemcy mogą w terminie 14 dni od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, uchylić się od skutków prawnych oświadczenia woli w przedmiocie przedłużenia umowy najmu. Znowelizowane przepisy dotyczące najemców wejdą zaś w życie w terminie 21 dni od dnia ogłoszenia ustawy. Ustawa zaś została ogłoszona w Dzienniku Ustaw 1 lipca 2021 roku. W konsekwencji przyjąć należy, że w terminie do 6 sierpnia 2021 roku najemcy mają możliwość uchylenia się od skutków prawnych ofert, których termin złożenia upływał po 31 grudnia 2020 roku.

7. Czy złożenie oświadczenia o cofnięciu oferty będzie korzystne dla najemcy?

Wykładnia przepisów prowadzi do wniosku, że składając oświadczenie o cofnięciu oferty najemca:

– nie pozbawi się uprawnienia do „umorzenia” zobowiązań czynszowych w okresie obowiązywania zakazu,

– pozbędzie się często kłopotliwego skutku w postaci przedłużenia umowy najmu.

Warto jednak mieć na uwadze, że przedłużenie umowy najmu nie będzie miało zastosowania do okresu, który upłynął z dniem poprzedzającym złożenie oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli.

8. Czego nie obejmie złożone przez najemcę oświadczenie o cofnięciu oferty?

Złożone oświadczenie nie obejmie:

– wygaśnięcia wzajemnych zobowiązań stron umowy (w tym należności wynajmującego z tytułu czynszu),

– przedłużenia umowy o okres, który upłynął z dniem poprzedzającym złożenie oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli.

9. Co oznacza dla najemców ostatni lockdown?

Ostatni lockdown zakończył się 3 maja br. Dla najemców oznacza to jedno – zgodnie z aktualnym brzmieniem art. 15ze ust. 2 do 4 sierpnia mają czas na złożenie kolejnej oferty woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy. Jednakże nowelizacja, które wejdzie w życie z dniem 23 lipca 2021 roku, uchyla ww. przepis. W konsekwencji termin na złożenie oferty „na starych przepisach” upłynie 22 lipca 2021 roku. Wprowadzony art. 15ze1 nie będzie mieć zastosowania do ostatniego lockdownu, a jedynie do obostrzeń wprowadzonych w przyszłości.

Co zatem powinien zrobić najemca? Brak złożenia oferty w trybie art. 15ze ust. 2 będzie zazwyczaj jednoznaczny z koniecznością uiszczenia czynszu w pełnej wysokości za okres zakazu prowadzenia działalności (rozwiązanie bez wątpienia niekorzystne dla najemcy). Z kolei w sytuacji złożenia oferty, za okres zakazu najemca czynszu nie zapłaci, ale okres umowy ulegnie wydłużenie o okres zakazu wydłużony o sześć miesięcy. Wydaje się jednak, że najemca będzie mógł się wówczas uchylić od skutków złożonego oświadczenia woli na podstawie znowelizowanych przepisów, a w konsekwencji nie pozbawi się uprawnienia do „umorzenia” zobowiązań czynszowych w okresie obowiązywania zakazu oraz pozbędzie się konieczności przedłużenia umowy najmu.

Nie ulega zaś wątpliwości, że najemca, który nie złoży oferty do dnia wejścia w życie znowelizowanych przepisów w aktualnym brzmieniu, nie będzie miał możliwości złożenia oferty w trybie art. 15ze ust. 2 (przepis ma być uchylony), ani też nie będzie mógł skorzystać z uregulowania zawartego w art. 15ze1 (przepis wejdzie w życie w terminie 14 dni od dnia ogłoszenia i nie będzie miał zastosowania do wcześniejszych lockdownów).

10. Czy kierunek zmian jest słuszny?

Tak długo oczekiwana przez najemców ustawa wejdzie w życie prawie półtora roku od wprowadzenia pierwszych ograniczeń związanych z pandemią. Najemcy na obiecaną od rządu pomoc czekali już bardzo długo, a wielu z trudem przetrwało kilka lockdownów. Znowelizowane przepisy wydają się być realną pomocą, ale tylko w odniesieniu do przyszłych lockdownów (które przecież mogą, ale nie muszą nastąpić). W pozostałym zakresie rozwiązanie zaproponowane przez ustawodawcę stanowi kompromis dla interesów dwóch stron umów najmu. Nie bez powodu zaś mówi się, że kompromis osiągamy wtedy, gdy obie strony są tak samo niezadowolone.

podstawa prawna: Ustawa z 24 czerwca 2021 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (DzU 2021 poz. 1192)

Artykuł: https://www.rp.pl/Firma/307089987-Najemcy-zaplaca-nizszy-czynsz-w-okresie-lockdownu.html